Инновации на месте упадка. Как в Украине осваивают заброшенные промзоны

Город — живой организм, который постоянно меняется под давлением различных обстоятельств. Трансформацию переживают и опустевшие промзоны: новаторы активно дают им вторую жизнь, превращают в современные бизнес-центры или креативные кластеры. Они находят очень разные решения для редевелопмента территорий. Например, основные здания для первого в Украине инновационного парка UNIT.City возвели в промзоне с нуля. А команда инновационного центра «Промприлад.Реновация» в Ивано-Франковске ревитализует корпуса старого завода. Vector вместе со спикерами U Tomorrow Summit — представителями UNIT.City и «Промприлад.Реновация» — разбирался, в чем ценность таких инновационных пространств и как они влияют на экономику и городскую среду.

Как сформировался тренд

Форсированная индустриализация 1920–1930-х и восстановление после Второй мировой войны сформировали мощный производственный потенциал в советских городах и поселках. К тому времени промзоны располагались на окраине населенных пунктов. Рабочие, которые мигрировали в города в поисках работы, селились вблизи предприятий. Так заводские территории оказались между историческими кварталами в центре и спальными районами.

После распада Советского Союза многие предприятия не смогли приспособиться к требованиям свободного рынка. Остальные уже не нуждались в стольких мощностях после оптимизации и автоматизации производства. Так огромные территории выпали из городской жизни.

Некоторые используют метафору «ржавых поясов» по аналогии с регионом в США, который не смог адаптироваться к упадку тяжелой промышленности. Также существует термин «браунфилд» (brownfield) — это участок, где размещались или и сейчас существуют производственные объекты. Редевелопмент браунфилдов имеет ряд ключевых преимуществ:

• на территории уже есть необходимые инженерно-коммуникационные и дорожно-транспортные сети;
• использование дорогих земель вблизи центра создает новые возможности для горожан и ограничивает разрастание населенных пунктов;
• устранение негативных последствий работы заводов, в том числе загрязнения; сохранение зеленых зон, где вместо этого вели бы застройку.

Немало европейских городов уже искали новое использование бывшим заводам — от замены жилой застройкой к реорганизации под культурные и инновационные кластеры. За рубежом повторное освоение таких участков часто включают в долгосрочных программ развития городов.

Генплан Киева до 2020 года (2001 год) тоже содержал планы по реорганизации промышленно-производственных территорий (примерно 45%) под жилищное строительство, развитие технопарков или иные функции. В то же время авторы верили, что промышленность будет двигателем развития города. 2020 составители нового проекта Генплана признали, что такой прогноз противоречил общеевропейским тенденциям развития, а браунфилды до сих пор неэффективны. Создание в старых промзонах инновационных структур для предпринимателей и стартаперов определили приоритетом. К сожалению, этот Генплан до сих пор остается проектом. Впрочем, похожие задачи указанные в блоке промышленного развития Стратегии развития Киева до 2025 года.

Что на практике происходит в Украине с бывшими советскими предприятиями:

• некоторые пустуют;
• другие сносят и строят новые кварталы (жилые или смешанного использования);
• продают или сдают в аренду частями под склады или офисы;
• ревитализуют под полифункциональные центры или площадки для мероприятий.

Судьба территории зависит от многих факторов, в том числе региональных особенностей и спроса в обществе на определенные функции / услуги, видение редевелопмента от инвестора и команды. Ревитализационные проекты называют по-разному — от артзаводов и креативных кластеров до инновационных парков или центров. Рассмотрим, как функционируют инновационные территории на примере UNIT.City и «Промприлад.Реновация».

Как работают инновационные парки и центры

В украинском законодательстве понятия «инновационный парк» нет. Есть технопарки, научные и индустриальные парки. Последние определяют как территории, в пределах которых могут работать в частности научные и информационно-телекоммуникационные предприятия. На практике, судя по реестру Минэкономики, это преимущественно промышленные локации.

Технопарк — это юридическое лицо, работающее над наукоемкими разработками и внедрением высоких технологий. Их перечень закреплен в законе еще с 2000-х. Научные парки — это преимущественно университетская среда.

Что такое инновационный парк (или другие виды территорий, где развивают инновации), можно определить так:

1. Это специально оборудованная территория, где команда управленцев реализует стратегию по росту инновационной активности в регионе.
2. Аудитория — предприниматели, квалифицированные таланты, инвесторы, ученые и новаторы.
3. Цель — устойчивое развитие общества, создание добавленной стоимости путем объединения ресурсов.

Часто их основа — технологические компании и R&D-центры, впрочем экосистему дополняют смежные бизнесы и поставщики услуг.

UNIT.City

• город — Киев;
• запуск — 2017 год;
• завершения строительства — 2025;
• в планах — 600 000 кв. м офисов и 340 000 кв. м жилья на 25 га, более 300 резидентов и ориентировочно 30 000 рабочих мест;
• общая сумма инвестиций — $500 млн, уже инвестировано $180 млн;
• прогнозируемый срок окупаемости — 6–7 лет.

Инновационный парк UNIT.City начал работу в 2017 году на территории Киевского мотоциклетного завода. Основан в 1945 году на базе бронетанкового завода,он производил мотоциклы и экспериментальные модели техники.

В первой очереди UNIT.City были IT-академия, бизнес-кампус В8, ивент-пространство, кафе и спортхаб. Одним из первых резидентов стал фаблаб FABRICATOR.

В 2018 году Киевсовет выделил 22,2 га земли в аренду под офисно-жилую застройку, и началась масштабная трансформация. Для кампуса В8 ревитализизровали один из корпусов завода, но остальные объекты не соответствовали современным требованиям энергоэффективности, поэтому большинство недвижимости строят с нуля. О мотоциклетном заводе напоминает дымовая труба, которая теперь арт-объект — «Маяк инноваций».

Соинвесторами проекта являются инвестиционный холдинг UFuture, девелоперские компании UDP и KAN и промышленно-строительная группа «Ковальская» . Каждая из компаний инвестирует в строительство определенных объектов на территории. Сегодня инновационный парк имеет:

• пять бизнес-кампусов, где размещены более 100 компаний;
• четыре исследовательские лаборатории (вскоре откроют еще одну — 5G);
• три акселератора (в частности производственный);
• два инвестиционных фонда;
• бизнес-школу;
• пространство для стартапов NEST;
• студию создания контента;
• коворкинг;
• три ивент-пространства;
• кафе, площадки, стоянки, краткосрочная аренда автомобиля и тому подобное.

К 2025, кроме UNIT.Home и офисов, в UNIT.City будет несколько школ, университет и детсад. Остальные объекты инфраструктуры — по запросу резидентов.

Среди резидентов UNIT.City — компании, работающие с ИИ и машинным обучением, VR / AR, блокчейном, hardware-компании. Главный критерий подбора — потенциал для усиления экосистемы: участие в партнерствах, обмен опытом, ресурсами.

Инновационный парк предлагает своим резидентам сервисы и скидки от партнеров, медиаподдержку, менторство и нетворкинг, акселераторы и программы поддержки инноваций. В прошлом году UNIT.City запустили пространство NEST, где стартаперы бесплатно учатся по программе университета Беркли. Команда UNIT.City называет это социальным импакт-проектом, который призван качественно изменить уровень подготовки украинских стартапов. Кроме того, планируют запустить большую инициативу, связанную с общественными организациями.

«Промприлад.Реновація»

• город — Ивано-Франковск;
• запуск — 2018 (пилотный этаж на 1800 кв. м);
• завершения ревитализации — 2023;
• в планах — 36 205 кв. м на 2 га (примерно 10 000 кв. м — достройка, остальные — сохранена архитектура), более 16 000 кв. м — офисы классов А и В; 3000–5000 рабочих мест;
• общая сумма инвестиций — $30 млн, уже привлечено более $9 млн;
• более 900 инвесторов состоянию на июль 2021, продолжается III раунд привлечения инвестиций;
• прогнозируемый срок окупаемости — разный для каждого инвестора, из проекта можно выйти на любом этапе.

В 2015 году в Ивано-Франковске состоялась школа урбанистических исследований CANаctions, инициированная платформой «Тепле Місто». Команда проекта разрабатывала для города урбан-конституцию, в частности исследовала постиндустриальные зоны и возможности их использования. Когда-то на заводе в центре Ивано-Франковска производили разное — от газовых счетчиков и микросхем до зонтиков. С 90-х его продавали частями под офисы, жилую застройку, ТЦ и тому подобное.

Основатель архитектурной школы CANаctions Виктор Зотов предложил переосмыслить неиспользованный промышленную зону руководителю платформы «Тепле Місто» Юрию Филюку, который впоследствии стал CEO «Промприлад.Реновація».

Все началось с исследований и обсуждений. Представители SRI International (Стэнфордский институт исследований, — Авт.) выделили секторы экономики, которые можно активизировать в регионе. Для себя проект выбрал четыре — новую экономику, современное искусство, неформальное образование и урбанистику. Также SRI помогли с дизайном экосистемы и основой бизнес-модели. Именно они объяснили: то, что франковцы задумали, называется импакт-инвестированием и является новым мировым трендом.

По словам Юрия Филюка, импакт-инвестиции решают две задачи предприятий нового типа:

1. быть самодостаточными и экономически эффективными;
2. искать решения социальных или экологических проблем и не создавать новых.

«Нам объяснили, что мы являемся интересной площадкой для тестирования, поскольку пришли к этой модели от потребности, а не через анализ теорий. К тому же работаем на высокотурбулентном рынке, где приходится мыслить краткосрочной перспективой», — вспоминает Филюк.

Инвестировать в «Промприлад.Реновація» могут и физические, и юридические лица. CEO проекта объясняет, почему выбрали краудинвестинг: «Во-первых, в украинских реалиях персональные цели инвестора часто преобладают над общественными интересами. Мы же стремились грамотно распределить управление, чтобы система была устойчивой. Во-вторых, такая модель сформировала «армию» сторонников, интегрированных в проект на разных уровнях. Это дает и мощную энергетику для развития, и дополнительную защиту».

Недвижимостью владеет ООО «Промприлад.Холдинг». 70% актива принадлежит инвесторам через корпоративный инвестиционный фонд. Мелкие взносы от частных лиц привлекают через ООО «Промприлад.Инвест», большие — через покупку акций КИФ. 30% актива владеет БО «Благодійний фонд “Промприлад”» под управлением консорциума стратегических пертнеров проекта: «Тепле Місто», «Інша Освіта», Beetroot Academy, «Pact Україна» и LvBS. Она реинвестирует средства в объект или выделяет гранты на художественные, социальные инициативы, поддержку малого и среднего бизнеса.

Юрий Филюк говорит, что команда проверяет бэкграунд каждого потенциального инвестора — деловую репутацию и происхождение капиталов. «Серые зоны» обсуждают на наблюдательном совете. Среди резидентов тоже хотят видеть людей, ориентированных на развитие инноваций и развитие общества.

В 2018 году команда запустила пилот для проверки гипотез на третьем этаже одного из корпусов «Промприлад». В 2019-м совместными усилиями инвесторов проекта выкупили контрольный пакет акций завода и арендовали землю у города на 49 лет. По состоянию на март 2021 реконструировано более 6000 кв. м, где уже работают стартапы, бизнес, урбанисты и художники. В планах — энергосберегающее восстановление корпусов и развитие инфраструктуры. Производство будет действовать параллельно с постепенной релокацией мощностей. К концу 2023-го у «Промприлад.Реновація» будут офисы, инкубаторы, акселераторы, бизнес-школа, R&D лаборатории и большой мейкер-спейс, другие экономические и социальные функции. Из инфраструктуры — хостел и отель, фермерский рынок, художественный центр, ивент-площадки, детские развивающие пространства и спортивные локации.

Что выбрать компаниям — инновационный парк или бизнес-центр

«Инновационный парк — это среда, благоприятная для исследований, экспериментов, развития предпринимательства. Здесь есть приспособленные технические помещения, которыми вряд ли обеспечит стандартный бизнес-центр. А в парке можно с нуля создать всю инфраструктуру под резидента, даже построить отдельный корпус, — отмечает СЕО UNIT.City Доминик Пиоте. — Стартаперы и бизнесмены, которые выбирают инновационный парк, понимают ценность экосистемы и используют ее возможности — качественные ивенты, профессиональные связи, учебные программы и стажировки. И до эксперта или инвестора уже не шесть рукопожатий — в правильно настроенной экосистеме все необходимые люди рядом».

CEO «Промприлад.Реновація» Юрий Филюк говорит: «В регионах бизнес изначально не видит потенциала в таком проекте, как наш, — якобы рынок недостаточно развит. Но те, кто решаются, создают бесконкурентное предложение. Ведь офисов такого класса строительства во многих городах нет, а спрос растет».

Филюк убежден: как минимум в каждом областном центре Украины может быть свой «Промприлад» вместо опустевшего завода.

Эта модель пригодна к масштабированию. Команда охотно делится опытом сейчас, а в будущем будет искать профессиональные модели поддержки — консалтинг, франчайзинг и др.

Даже пандемия не слишком снизила спрос. Василий Хмельницкий в подкасте «Что вы творите?» рассказывал, что UNIT.City потерял меньше арендаторов (до 10%), чем другие бизнес-центры Киева, в частности благодаря преимуществам приобщения к экосистеме. Юрий Филюк говорит, что коворкинг «Промприлада» сейчас загружен на 110%. «IT-специалисты, которых перевели на удаленную работу, арендуют рабочие места у нас, потому что это экосистема с энергетикой, в которой хочется быть», — комментирует он.

Отношения с властью

«Из зарубежного опыта можно было бы перенять практику предоставления резидентам инновационных парков специального юридического статуса и налоговых преференций, — рассуждает Доминик Пиоте. — Мы никогда сильно не рассчитывали на поддержку государства. Однако тесно сотрудничаем с государственными институтами, которые внедряют диджитал-трансформацию в стране. Также мы поддерживаем кампанию МИД, которая показывает миру возможности инновационной Украины».

Юрий Филюк акцентирует на диалоге между бизнесом, гражданским обществом и органами местного самоуправления, который в Ивано-Франковске достаточно активен. Так, «Тепле Місто» привлечена к разработке Стратегии развития города. «Промприлад.Реновація» вошел в правительственный проект «Магніти України». На пилотном этаже среди офисов бизнеса и ОО разместился Офис управления инвестиционной политики горсовета.

«Мы выстраивали проект так, чтобы минимально зависеть от центральной или местной администрации. Но мы открыты к взаимодействию, потому что наша цель — общее развитие города, региона, страны», — объясняет Филюк.

Влияние на город

«Появление инновационных парков в различных городах означает, что растет не только Киев — постепенно развивается вся страна. И теперь талантливым людям доступны те же возможности в родных местах, — считает Доминик Пиоте. — Кроме того, инфраструктура и стандарты инновационных парков — понятная точка входа в Украине для международных компаний и иностранных инвесторов».

Пиоте приводит примеры из практики UNIT.City:

1. За 4 года стоимость аренды и покупки квартир вокруг парка выросла на 30%. Обновились сети и коммуникации, район стал безопасным.
2. В Харькове обновляют дорогу из центра города до студенческого района, где работает местный UNIT.City.

Юрий Филюк говорит, что эффект от работы «Промприлада» в городе ощутим даже в разгар реконструкции: «Есть ощущение, что начало что-то меняться, что город меняет советскую траекторию развития на современную, появилась социальная перспектива для талантов». Это отражено в рейтингах лучших городов для ведения бизнеса и работы ИТ-компаний, где ИФ становился лидером последнее время.

Социальная составляющая очень важна в деятельности «Промприлад.Реновація». 30% площади на льготных условиях предоставят малоприбыльным или неприбыльным, образовательным, художественным проектам, инкубаторам, акселераторам, которые необходимы для поддержания всей экосистемы и развития общества в целом.

Интеграция инноваций в имеющийся городской контекст не всегда происходит безболезненно. Анастасия Боброва, аналитик Cedos и руководительница Украинского урбанистического форума, говорит, что появление инновационных или культурных зон вместо заводов является классическим примером разрыва в функции. «Это вытеснение одного вида активности другим, более прибыльным, иногда без кардинальных изменений здания или пространства, — объясняет она. — Ввытеснение также может быть символическим — например, доступность комфортных публичных пространств только резидентам по пропускам или рост цен на аренду жилья и коммерческих помещений в районе».

«Не стоит критиковать собственно замену старой функции новой. Ключевой момент в другом — появление инновационных зон или культурных кластеров на месте советских заводов не всегда решает проблемы, с которыми сталкиваются бывшие рабочие. Резиденты инновационных парков имеют другой уровень дохода и стиль жизни, чем жители близлежащих районов. Если для последних новое пространство будет неинтересным, ненужным или закрытым, то могут возникать конфликты», — продолжает мысль социолог Алена Ляшева.

СЕО обоих проектов соглашаются, что инновационные парки и центры не должны быть изолированными от города и его жителей. «Мы стараемся держать баланс между созданием комфортных и безопасных условий для наших резидентов и открытостью для киевлян. События в UNIT.City доступны для посещения, а территория — для прогулок», — говорит Доминик Пиоте.

«Мы строим «Промприлад.Реновація» как точку активизации общества. Это максимально открытая экосистема, большинство функций которой ориентированы на внешнего пользователя — жителей Ивано-Франковска и не только», — говорит Юрий Филюк.

Как удачно превратить промзону в точку инноваций?

1. Перед началом проекта проанализировать имеющийся городской контекст и экономику региона и разобраться, какие потребности общества и других стейкхолдеров он сможет удовлетворить. Учесть интересы инвесторов и потенциальных пользователей и посетителей как в кратко-, так и в долгосрочной перспективе.
2. Изучить историю места и подумать, что можно и стоит реконструировать, чтобы сохранить характер места и сообщества, а также преемственность экономических и социальных процессов, связав историческое наследие с инновациями.
3. Объединить в пространстве различные функции и открыть доступ всем — это сократит маятниковую миграцию, повысит качество жизни соседних кварталов и привлечет больше пользователей, а, значит, и прибыли.
4. Вовлеченность в процессы местных властей и жителей поможет сбалансировать интересы всех сторон и сделать проект постоянным и жизнеспособным.

Иллюстрации: Татьяна Костик