Как за 8 лет коворкинговый стартап WeWork стал $20-миллиардным гигантом
Аналитики называют коворкинговую сеть WeWork самым хайповым стартапом в мире и высказывают опасения, что феноменальное расширение масштабов ее бизнеса может оказаться ей не по силам. Компанию критикуют за высокие цены и колоссальные убытки — в 2017 году расходы WeWork на $933 млн превысили ее $886-миллионный доход.
Однако коворкинговый стартап не считаясь с потерями продолжает занимать новые офисные территории по всему миру и излучает при этом благополучие и процветание. WeWork уверяет, что ее коворкинговые пространства сразу после открытия заполняются клиентами. Руководители компании хотят оседлать тренд под названием «Будущее работы» и ожидают, что благодаря этому доходы WeWork будут расти экспоненциально.
В ближайшие годы этот тренд ускорится благодаря новым видам видеоконференцсвязи, высокоскоростному 5G-интернету и средствам виртуальной и дополненной реальности. После этого «белые воротнички» смогут эффективно работать из любого города, работодатели станут массово закрывать региональные офисы, а коворкинговый гигант WeWork получит приток клиентов и прирост доходов.
Модель бизнеса WeWork проста и не нова: компания берет в длительную аренду или приобретает большое офисное пространство (здание целиком или несколько этажей), делает в нем косметический ремонт в своем фирменном стиле, а затем пересдает его по частям и на короткие сроки множеству клиентов.
Коворкинг WeWork в Берлине
Аренда собственного рабочего стола в помещении WeWork стоит от $350 в месяц, одноместного мини-офиса — от $450 в месяц.
Самое простое членство, дающее право заходить в холл WeWork, занимать свободный стул и работать на принесенном с собой ноутбуке, стоит от $220 в месяц.
В центре Лондона цены втрое выше минимальных — $650/месяц за вход, $850/месяц за собственный стол и $1300/месяц за отдельную комнатку.
Коворкинг WeWork в Лондоне
Философия компании и ее предложение «пространства как услуги» привлекает как индивидуальных фрилансеров, которым нужен простой стол на несколько часов в день, так и крупные технологические корпорации, желающие снять с себя заботы по аренде офисов, настройке компьютеров, охране и уборке помещений. Стартап администрирует кампусы для компаний IBM в Нью-Йорке, Airbnb в Берлине, Amazon в Бостоне.
WeWork начала свой путь в 2010 году с открытия всего двух офисных площадей в Нью-Йорке и удвоила их число в 2011. К 2014 году число локаций под ее управлением увеличилось до 23 в восьми городах. В последние три года компания растёт как на дрожжах. В 2015 её присутствие расширилось на 55 локаций, в 2016 – на 111. А сегодня WeWork администрирует офисную недвижимость площадью около 1,5 млн квадратных метров в 384 зданиях на территориях 69-ти городов в США, Британии, Израиле, Китае и еще двадцати странах.
В августе 2017 года компания привлекла $4,4 млрд венчурных инвестиций от японской корпорации SoftBank, оценившей бизнес в $20 млрд. Такая оценка поставила WeWork в один ряд с софтверным гигантом Palantir и проектом Илона Маска SpaceX, создающим космические ракеты. С этими компаниями она соревнуется за звание третьего самого дорогостоящего технологического стартапа США после Airbnb и Uber.
Физическая социальная сеть
Секрет бурного разрастания сети WeWork, по утверждению двух ее основателей – 44-летнего американца Мигеля МакКелви и 39-летнего израильтянина Адама Ньюмана, – состоит в идее. Они изначально задумали создавать коворкинговые площадки в различных уголках мира как единую физическую социальную сеть.
Основатели WeWork: Мигель МакКелви и Адам Ньюман
По факту WeWork можно считать администратором жилых комплексов. Но не типичным: все апартаменты этих комплексов полностью меблированы и обеспечены всем необходимым для офисной работы, а для всех жителей созданы стимулы, побуждающие их чаще выходить из своих комнат в общество и заводить приятельские отношения со своими соседями.
«Когда мы начинали WeWork в 2010, мы хотели построить нечто большее, чем просто красивые офисы для совместной работы. Мы хотели создать сообщество. Место, к которому вы присоединяетесь как индивидуальность, как «я», но где вы становитесь частью большого «мы». Место, где мы становимся успешнее, подпитывая друг друга. Община — наш катализатор», — гласит миссия компании.
Оба основателя WeWork с детства прочувствовали дух коллективизма и не понаслышке знают, что такое община. Адам Нейман вырос в кибуце — израильском фермерском поселении с общим имуществом и равенством в труде и потреблении. А МакКелви воспитала комунна в штате Орегон, состоявшая из пяти матерей-одиночек и шести детей.
Они изначально позиционировали офисы WeWork как антидот, находящийся в реальной жизни и помогающий людям исправить психологические расстройства, вызванные чрезмерной социализацией в онлайне. WeWork взялся решать теоретическую проблему, которую социолог Марк Дункельман, автор книги «Исчезающий сосед», назвал «кризисом городской анонимности». Дункельман считает, что городские жители теряют чувство общности из-за того, что, по сути, делят крышу над головой с абсолютными незнакомцами и никогда на протяжении месяцев и лет не узнают о них ничего больше имен и некоторой базовой информации, которая к тому же может быть неправдивой.
Коворкинги WeLive, по словам Мигеля МакКелви, стремятся заполнить возникшие у современных горожан пустоты. Вместо церквей, где в прошлом молодые люди собирались раз или два в неделю и налаживали социальные связи, WeLive предлагает студии йоги. Вместо икон — идеальные для Instagram-селфи настенные муралы и художественные инсталляции. Вместо пивных пабов — эспрессо-кофейни, модные ланчрумы и «счастливые часы» со скидками на алкогольные напитки в барах.
Агрессивная экспансия
После привлечения в 2017 году $4,4 млрд инвестиций WeWork принялась с новой силой разрастаться как в горизонтальном направлении, арендуя офисные площадки в новых городах, так и в вертикальном. Она принялась агрессивно поглощать недвижимость, коворкинговые стартапы и разнообразные непрофильные компании, удивляя своими покупками аналитиков рынка.
Первым делом она купила дорогой 104-летний дом на Манхеттене, чтобы разместить в нем свою международную штаб-квартиру. За 10-этажное здание архитектуры Итальянского Ренессанса WeWork согласилась выплатить предыдущему владельцу $850 млн.
Здание WeWork в Нью-Йорке
В апреле 2018 года WeWork примерно за $400 млн купила китайский коворкинговый стартап Naked Hub, имевший 13 офисных центров в Шанхае, Пекине и Гонконге, 200 сотрудников и 10 000 клиентов. Заход WeWork на территорию Китая — смелое решение, ведь между местными коворкингами и так есть высокая конкуренция. К тому же азиатские потребители не так падки на западную эстетику и охотно помогают своим компаниям вытеснять иностранные. Предыдущие попытки американских гигантов Google, Facebook, eBay, Groupon, Uber зайти на китайский рынок завершались провалами.
Коворкинг WeWork в Гонконге
Список остальных покупок WeWork таков:
- Conductor (март 2018) — интернет-маркетинговый сервис, помогающий бизнесам искать целевую аудиторию для показа рекламных объявлений по пользовательским данным в открытых источниках.
- Meetup (ноябрь 2017) — вебсайт с миссией «использовать интернет для вывода людей из интернета» и помогать людям со схожими интересами — например, вегетарианцам-скалолазам или владельцам енотов — встречаться в реальной жизни для совместной деятельности.
- Flatiron School (октябрь 2017) — частная академия программирования в Манхеттене, специализировавшаяся на 15-недельных курсах софтверной инженерии.
- Unomy (август 2017) — израильский стартап, занимавшийся разработкой технологии сбора данных с веб-ресурсов о компаниях и сотрудниках.
- Spacemob (август 2017) — небольшая коворкинговая компания из Сингапура.
- Fieldlens (июнь 2017) — мобильные приложения, помогающие строителям и ремонтникам организовывать быструю командную работу
Кажущиеся странными поглощения школ программирования, маркетинговых компаний и сервисов по планированию мероприятий, по мнению экспертов, были сделаны с целью улучшения имиджа WeWork в глазах инвесторов. Компания всеми силами стремится показать, что она является чем-то гораздо большим, чем просто оператором офисной недвижимости.
«WeWork раздувает свой масштаб. Она рисует вам картину мира, в котором коворкинг настолько привлекателен, что работники хотят проводить в офисах все больше времени. В конечном итоге в её представлении городские жители переселятся в «Мы-квартиры» (We-flat), будут работать в «Мы-офисах» (We-office), тренироваться в «Мы-спортзалах» (We-gym), обучаться в «Мы-школах» (We-school) и создавать социальные связи на «Мы-вечеринках» (We-event). И за всеми этими процессами будет следить «Мы-операционная система»… », — описывает план WeWork деловая газета Financial Times.
Медиа (вероятно, с подачи компании) утверждают, что SoftBank собирается совершить еще одно вливание денег в WeWork, после чего ее стоимость взлетит до $35 млрд или даже до $40 млрд. Однако, по убеждению Financial Times, справедливая оценка глубоко убыточного коворкингового стартапа в десять раз ниже и близка к $3 млрд. Столько стоят акции котирующегося на бирже обычного офисного оператора IWG (бывшего Regus) с сопоставимыми масштабами бизнеса.
И хотя сегодня офисы WeWork пользуются большой привлекательностью у миллениалов, мода на коворкинговую эстетику может смениться. Низкий барьер входа на этот рынок притягивает конкурентов, способных переманить клиентов WeWork в свои офисы. Поэтому WeWork вынуждена доказывать, что является не просто оригинальным офисным оператором, а чем-то гораздо большим, чтобы оправдать $20-миллиардную оценку стоимости, полученную с легкой руки SoftBank.