Повномасштабне вторгнення рф вплинуло на всі сфери, зокрема й на нерухомість. Нерухоме майно (нерідко — в іпотеці) отримує критичні пошкодження чи взагалі знищуються окупантами. Так виникає питання щодо виплат іпотеки (особливо зруйнованих війною об’єктів) та компенсації за постраждале майно.
З ними ми звернулися до адвоката Станіслава Лифлянчика.
Що робити з іпотекою під час війни?
Іпотека — не що інше, як договір застави нерухомого майна. Згідно з ним кредитор (той, хто позичив кошти) має право задовольнити свої вимоги коштом заставленого майна, якщо борг (кредит) не повернуть вчасно та в обсязі, встановленому цим договором позики. Звідси й обґрунтовані побоювання боржників, що через тимчасову втрату можливості повертати кредити банки почнуть забирати іпотечне майно.
Можу всіх заспокоїти та звернути увагу на таку річ. 24 лютого 2022 року Верховна Рада затвердила указ Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні». Він ввів воєнний стан на всій території України. Потім його продовжили до 26 квітня 2022 року.
Після цього Торгово-промислова палата України (ТПП) засвідчила факт настання форс-мажорних обставин (обставини непереборної сили). Ідеться про агресію рф проти України, що стала підставою для введення воєнного стану.
Тож в Україні діє форс-мажор, що дає право сторонам договору не виконувати його умов до закінчення обставин непереборної сили. Однак це працює, лише якщо вони прямо впливають на можливості відповідної сторони договору.
ТПП врахувала надзвичайно важку ситуацію в Україні, а тому спростила процедуру засвідчення форс-мажорних обставин. Тепер учасники правовідносин не зобов’язані звертатися до ТПП та готувати пакет документів у період воєнного стану.
Вам не треба отримувати щось із ТПП на підтвердження форс-мажору, навіть якщо це передбачено у договорі.
Крім того, на час дії воєнного стану та в тридцятиденний строк після дня його припинення або скасування споживач:
- не нестиме відповідальності перед кредитодавцем у разі прострочення виконання зобов’язань за споживчим кредитом;
- звільняється від сплати штрафу чи пені та інших платежів за прострочення виконання (невиконання, часткове виконання) зобов’язань.
Крім того, зупинено дію норм, які давали право іпотекотримачу виселяти з іпотечного житла його мешканців, набувати права власності чи продавати його.
Іншими словами: ваш кредитний договір передбачає періодичні платежі, які ви тимчасово не здатні здійснювати з об’єктивних причин. У цьому випадку ви маєте право їх не проводити без жодних санкцій. Однак протягом 30 днів після закінчення воєнного стану доведеться поновити платежі.
Теж саме стосується й іпотечного майна. Невиконання кредитних зобов’язань під час воєнного стану не вважатиметься порушенням кредитних зобов’язань. Тому задовольнити його коштом свої вимоги не має права жодна фінансова установа (включно з банком).
А якщо іпотечне майно знищене чи сильно пошкоджене?
Як правило, в договорах передбачений чіткий алгоритм дій. Наприклад: часто вказується, що договір іпотеки вважається припиненим, якщо його предмет знищено чи вартість через пошкодження значно знизилась. У цьому випадку достатньо лише письмово звернутися до свого іпотекотримача та повідомити про подію з наданням відповідних доказів. Після того, як державні реєстри відкриються, внести відповідні дані до них.
Інколи іпотечні договори передбачають обов’язок іпотекодавця застрахувати об’єкт від певних видів знищення і пошкодження. У такому випадку необхідно:
- додатково звернутися до відповідного договору страхування;
- у передбаченому в ньому порядку звернутися до страхової компанії;
- ті своєю чергою повинні оцінити шкоду та виплатити відповідний страховий платіж.
Після цього, якщо це можливо, іпотекодавець зобов’язаний відновити майно, а якщо ні — договір іпотеки просто припиняє дію.
Якщо ж майно не застраховане й наслідків його знищення в договорі іпотеки не передбачено, то необхідно керуватися умовами Закону України «Про іпотеку». Згідно з ним:
- іпотека припиняється в разі знищення (втрати) переданої будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її;
- якщо ж предметом договору є земельна ділянка і розташована на ній будівля (споруда), то в разі знищення останньої іпотека земельної ділянки не припиняється.