Мое жилье в ипотеке. Что делать, если я не могу платить взносы или его разрушила война

Полномасштабное вторжение России повлияло на все сферы, в том числе и на недвижимость. Недвижимое имущество (нередко в ипотеке) получает критические повреждения или вообще уничтожается оккупантами. Так возникают вопросы выплат ипотеки (особенно за разрушенные войной объекты) и компенсации за пострадавшее имущество.

С ними мы обратились к адвокату Станиславу Лифлянчику.

Что делать с ипотекой во время войны?

Ипотека — не что иное, как договор залога недвижимого имущества. Согласно ему, кредитор (заемщик) вправе удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества, если долг (кредит) не вернут вовремя и в объеме, установленном этим договором займа. Отсюда и обоснованные опасения должников, что из-за временной утраты возможности возвращать кредиты банки начнут забирать ипотечное имущество.

Могу всех успокоить и обратить внимание на такую вещь. 24 февраля 2022 года Верховная Рада утвердила указ Президента Украины от 24 февраля 2022 года № 64/2022 «О введении военного положения в Украине». Он ввел военное положение по всей территории Украины. Затем его продлили до 26 апреля 2022 года.

После этого Торгово-промышленная палата Украины (ТПП) засвидетельствовала факт наступления форс-мажорных обстоятельств (обстоятельства непреодолимой силы). Речь идет об агрессии России против Украины, которая стала основанием для введения военного положения.

Поэтому в Украине действует форс-мажор, дающий право сторонам договора не выполнять его условия до окончания обстоятельств непреодолимой силы. Однако это работает, только если они прямо влияют на возможности соответствующей стороны договора.

ТПП учла чрезвычайно тяжелую ситуацию в Украине, а потому упростила процедуру удостоверения форс-мажорных обстоятельств. Теперь участники правоотношений не обязаны обращаться в ТПП и готовить пакет документов в период военного положения.

Вам не нужно получать что-либо из ТПП в подтверждение форс-мажора, даже если это предусмотрено в договоре.

Кроме того, во время действия военного положения и в тридцатидневный срок после дня его прекращения или отмены потребитель:

• не будет нести ответственность перед кредитодателем в случае просрочки исполнения обязательств по потребительскому кредиту;
• освобождается от уплаты штрафа или пени и других платежей за просрочку исполнения (неисполнение, частичное исполнение) обязательств.

Кроме того, остановлено действие норм, которые давали право ипотекодержателю выселять из ипотечного жилья его жителей, приобретать право собственности или продавать его.

Иными словами: ваш кредитный договор предусматривает периодические платежи, которые вы временно не способны проводить по объективным причинам. В этом случае вы имеете право их не проводить без санкций. Однако в течение 30 дней после окончания военного положения придется возобновить платежи.

То же касается и ипотечного имущества. Невыполнение кредитных обязательств во время военного положения не будет считаться нарушением кредитных обязательств. Поэтому удовлетворить за его счет свои требования не имеет права ни одно финансовое учреждение (включая банк).

А если ипотечное имущество уничтожено или сильно повреждено?

Как правило, в договорах предусмотрен четкий алгоритм действий. Например: часто указывается, что договор ипотеки считается прекращенным, если предмет уничтожен или стоимость из-за повреждений значительно снизилась. В этом случае достаточно лишь в письменном виде обратиться к своему ипотекодержателю и сообщить о событии с предоставлением соответствующих доказательств. После того как государственные реестры откроются, внести соответствующие данные в них.

Иногда ипотечные договоры предусматривают обязанность ипотекодателя застраховать объект от определенных видов уничтожения и повреждения. В таком случае необходимо:

• дополнительно обратиться к соответствующему договору страхования;
• в предусмотренном в нем порядке обратиться в страховую компанию;
• те в свою очередь должны оценить ущерб и выплатить соответствующий страховой платеж.

После этого, по возможности, ипотекодатель обязан возобновить имущество, а если нет — договор ипотеки просто прекращает действие.

Если имущество не застраховано и последствия его уничтожения в договоре ипотеки не предусмотрены, то необходимо руководствоваться условиями Закона Украины «Об ипотеке». Согласно ему:

• ипотека прекращается в случае уничтожения (потери) передаваемого здания (сооружения), если ипотекодатель не восстановил его;
• если предметом договора является земельный участок и расположенное на нем здание (сооружение), то в случае уничтожения последней ипотека земельного участка не прекращается.