Как рынок недвижимости пережил 2020 год и что будет дальше — итоги
Любую статью можно сохранить в закладки на сайте, чтобы прочесть ее позже.
Режим чтения увеличивает текст, убирает всё лишнее со страницы и даёт возможность сосредоточиться на материале. Здесь вы можете отключить его в любой момент.
Vector запускает серию материалов про итоги года для разных рынков. Мы спросили айтишников, креативщиков, застройщиков, банкиров и авиаперевозчиков о том, как они пережили 2020 год. Первый материал серии — про недвижимость.
Несмотря на тотальный спад всего и везде, украинцы по-прежнему покупают квартиры и при любой возможности ходят в ТРЦ. Примерно так крупнейшие украинские девелоперы описывают свои ощущения от уходящего года.
Поговорили о рынке жилой недвижимости с Анной Лаевской из «Интергал-Буд», Владимиром Даниленко из SAGA Development и представителями KAN Development. Про коммерческую расспросили Евгению Локтионову из UTG, Марину Гуревич из NAI Ukraine и Игоря Заболоцкого из Colliers International.
Рассказываем, как менялась цена на квадратные метры, с какой скоростью строили объекты, какие скидки давали арендаторам площадей в ТРЦ и чего ожидает рынок в следующем году.
В первом полугодии 2020-го в Украине ввели в эксплуатацию на 24,5% меньше жилья, чем год назад — 3,7 млн кв. м. А в Киеве на 41% меньше — 254 000 кв. м. При том, что построили в разы больше. Только за первый квартал этого года — 400 000 кв. м. В эксплуатацию из них ввели только 88.
Причиной стали проблемы с органами контроля, которые выдают разрешения на строительство и сертификаты про ввод в эксплуатацию — с государственной архитектурно-строительной инспекцией (ГАСИ). Несмотря на все попытки ее реформировать, хаотичность принятия домов в эксплуатацию как была, так и осталась. С этим сталкиваются практически все застройщики.
Объемы и темпы строительства тоже сократились. Но мы все равно продолжаем строить на всех своих площадках. Динамика на наших объектах стабильно высокая — 3-4 этажа монолита в месяц.
Уже к осени мы вышли на докризисные показатели продаж. В начале года средняя стоимость квадратного метра в новостройках Киева была на уровне 24 000 грн/кв. м. Сейчас цена на уровне 27 100 грн/кв. м — это на 13% выше. При этом в долларах цена просела на 4% — с $990 до $950.
В нашем случае сработал отложенный спрос, который уже в III квартале превратился в реальные сделки. Когда ситуация стала более-менее понятна, мы решили выйти на рынок с долгожданным проектом — ЖК «Парковые Озера 2». В планах есть еще несколько подготовленных проектов в популярных форматах.
Положительный фактор, влияющий на рынок в этом году, — повышенное внимание к вопросу ипотечного кредитования. О доступной ипотеке пока еще рано говорить, так как процентная ставка должна быть в таком случае на уровне фиксированных 2-3% годовых с первым взносом от 5% и сроком 15-20 лет. Именно доступная ипотека могла бы стать подспорьем для программы реновации устаревшего жилья.
2020 год обнажил целый ряд острых проблем для строительного сектора:
- Показал, что громкая презентация реформирования ГАСИ и борьбы с коррупционными схемами не сработала. Это не гарантирует успех, а может обернуться большой проблемой для отрасли.
- Подтвердил наше убеждение об управлении ресурсами. Перекрестное финансирование и надежда только на деньги покупателя — это путь в никуда.
- Компания должна строить, опираясь на собственные финансовые возможности. То есть всегда иметь «подушку», которая позволит выполнять взятые на себя обязательства даже в условиях отсутствия продаж на рынке.
- Среднерыночный рост цены будет продолжаться в пределах 2-3% в месяц, учитывая инфляцию, падение гривны и рост себестоимости строительства. Комплексы в сегменте комфорт и комфорт+ будут прибавлять в цене быстрее, чем жилье масс-маркета.
Если говорить о наших ближайших планах, то в конце 2020-го — начале 2021-го мы планируем запуск нескольких знаковых как для нас, так и для Киева, проектов. В этом году повышение цен в объектах SAGA Development происходило чаще, чем планировалось. Этому способствовала динамика продаж. Наиболее активно росли цены в проектах О2 Residence, BOSTON Creative House, Happy House, а также в жилом районе RYBALSKY, где наиболее востребованные типы квартир в строящихся домах выросли в цене на 35-45% за год.
Стоимость квартир в новостройках растет второй год подряд, опережая темпы инфляции. В 2019 году при относительно стабильном курсе валют цены в гривне выросли на 11-15% в зависимости от сегмента. Это чисто рыночный прирост. В этом году динамика сохранится и усилится за счет роста курса доллара.
Пандемия существенно изменила восприятие недвижимости покупателями. Если раньше многие воспринимали квартиру как место, куда приходят только ночевать, то после вынужденной изоляции дом или квартира воспринимаются как жилое пространство, в котором должны быть личные, общественные и рабочие зоны.
Все это отразилось на продажах недвижимости. Если в апреле мы наблюдали проседание продаж до 40% по сравнению с докарантинным периодом, то в августе-сентябре продажи выросли на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. С августа по ноябрь мы каждый месяц фиксируем рекордный уровень продаж.
Единственный негативный фактор в 2020 году — это неработающая разрешительная система. Это влияет на работу отдельных компаний. Мы вынуждены пересматривать свои планы, корректировать ожидаемые показатели, нести репутационные потери, поскольку вину за задержку клиенты возлагают на застройщика.
ГАСИ сейчас полностью парализована. Разрешения и сертификаты о вводе в эксплуатацию выдаются только через суд. Безусловно, это существенно усложняет работу и затягивает сроки ввода на 1-2 квартала. Например, первую очередь SAN FRANCISCO Creative House ввели в эксплуатацию в мае 2020-го. Хотя готовность для ввода была еще в декабре прошлого года.
Если в целом по рынку, то в 2021-м на него будет влиять несколько факторов:
- Укрепится тренд на создание качественных продуманных проектов, основанных на жизненных сценариях людей. Будет появляться все больше полифункциональных проектов, позволяющих жителям жить, работать, отдыхать, развлекаться и совершать покупки в одном месте, не пересекая для этого весь город. Мы ожидаем появление все большего количества проектов, которые отвечают требованиям концепции нулевого километра.
- Многое будет зависеть от функционирования разрешительной системы. Если ГАСИ не будет полноценно работать, как это было в 2020 году, тенденция к сокращению предложения на рынке существенно усилится.
- Ставки по ипотеке. На рынке существует значительный отложенный спрос. Снижение ставок, начавшееся в этом году, будет способствовать увеличению количества сделок с привлечением ипотечного кредитования. Но это, скорее, перспектива двух-трех лет.
За 20 лет существования компании мы успешно преодолели несколько мировых экономических кризисов и научились быстро трансформироваться. На протяжении 2020 года все наши строительные площадки продолжали работать в безопасном режиме. Ввели в эксплуатацию 122 854 кв. м жилья. Среди них вторая и третья очереди ЖК «Файна Таун», вторая очередь ЖК «Республика».
Себестоимость стройки выросла: значительно подорожали материалы и заработная плата. Многие сейчас вернулись из-за рубежа и смотрят на привычные им заработки, за меньшую сумму работать не хотят.
Лишь в марте компания KAN ощутила незначительную паузу в продажах. Уже в апреле все начало выравниваться, а в мае — практически вышли на докоронакризисные обороты. Рынок недвижимости — это зеркало экономики как таковой. У нас в стране фактически нет альтернативы сбережения и инвестирования средств: рынка ценных бумаг у нас нет, в банках люди или боятся, или не могут хранить деньги. Поэтому недвижимость является основным способом сбережения денег. Многие инвестируют средства с целью пассивного дохода с последующей сдачей в аренду.
Сегодня в Украине есть значительный потенциал развития территорий для создания современных объектов.
Тенденции:
- Вперед выйдут компании, которые строят комплексное жилье.
- Выиграют те, кто несмотря на низкую рентабельность «социального» и инфраструктурного бизнеса, готовы вкладывать деньги и эффективно оперировать ресурсами.
В 2020 году в Украине ввели в эксплуатацию сразу несколько ТРЦ. В Днепропетровске: ТЦ Appolo, «Дафи», Neo Plaza, «Привокзальный», Uspensky. В городе также закрыли один из первых современных городских ТЦ «Гранд Плаза» и ТЦ «Кубометр». На его месте построят 20-этажный торгово-деловой центр «Перекресток».
В Житомире ввели в эксплуатацию ТРЦ OLDI. В Харькове активными темпами возводится ТРЦ Planeta Mall, расширяется «Эпицентр» и идут работы по ТРЦ «Никольский». Они откроются в 2021 году. В Киеве в этом году ввели в эксплуатацию только один ТРЦ — Retroville.
В этом году вакантность в столичных ТРЦ составила 14,1%. Увеличение вакантности связано не с отказом арендаторов, а с открытием новых ТРЦ.
В марте-мае 2020 ритейлеры просили администрации и управляющие компании пересмотреть суммы арендных платежей на время вынужденного карантина. И им действительно предоставляли индивидуальные скидки — на 10-50% в зависимости от конкретной товарной группы.
Сегодня фиксированные арендные ставки на помещения галереи моды в ТРЦ Киева составляют $29,1/кв. м в месяц.
Самый главный негативный фактор, влияющий на коммерческую недвижимость в этом году, — пандемия. Она повлекла ухудшение потребительских настроений, увеличение вакантности, снижение посещаемости ТРЦ и замедление развития ритейлеров. По своей компании мы видим замедление в брокеридже при наборе новых операторов из-за замедления темпов роста ритейла. Но на строительство новых объектов это никак не влияет. Их сдача пройдет в срок.
При этом негативные тенденции на рынке всегда благоприятно сказываются на работе консалтингового департамента компании UTG. За последние два года нашей компанией выполнены 38 работ по реконцепции и оптимизации существующих объектов.
Сейчас общая площадь торговой недвижимости в Киеве — 1,698 млн кв. м. В этом году открылся ТРЦ Retroville — 82 000 кв. м. На финальной стадии вторая очередь ТРЦ Blockbuster Mall — 55 000 кв. м, на менее завершенных стадиях строительства еще около 700 000 кв. м.
В этом году ввели в эксплуатацию около 70 000 кв. м коммерческой недвижимости. Это новые очереди в действующих бизнес-центрах и новые БЦ: Hillfort Business Mansion, «Гранд», Nivki City, Forum Park Tower, M8, Forum Infinity, Arsenal K-14.
Для нас год был успешным. В целом же на рынке торговой недвижимости за 11 месяцев 2020 года ввели 82 000 кв. м, а офисной — 70 000 кв. м новых площадей.
В карантин скидки для ритейла доходили до 50%. Вместе с активными продажами летом и осенью, которые на 5-10% превышали показатель 2019 года, это позволило ритейлерам компенсировать весенние убытки и входить в 2021 год с определенной стабильностью.
В этом году рынок недвижимости подвергался регулярным паническим прогнозам глубокого кризиса, которые впоследствии либо не подтвердились, либо имели умеренный характер. Это повлияло на принятие поспешных и неправильных решений у части неопытных игроков рынка.
Большинство наших клиентов — опытные игроки рынка, которые понимают его цикличность. В среднем это 7-10 лет, за которые рынок недвижимости проходит период от точки глубочайшего падения до пика расцвета.
Если говорить о трендах уходящего года, то выделяем следующее:
- Cохранение спроса на торговую недвижимость. Особенно в формате больших торговых объектов, транзитно-ориентированных торговых объектов, микрорайонных объектов.
- Растет спрос на загородную недвижимость, в том числе и бизнес-класса. Потребители стали чаще рассматривать такой тип жилой недвижимости в качестве основного места проживания.
В новом году для всех нас всё будет зависеть от силы пандемии. При сценарии этого года, динамика рынков скорее всего будет аналогичной — сильное проседание показателей зимой и весной, а затем восстановление летом и осенью.
В первой половине 2020 года в столице ввели в эксплуатацию только один объект — ТРЦ Retroville. Открытие его второй очереди было в августе 2020-го. Через месяц работы заполняемость арендаторами составила 78%. При этом общий процент подписанных договоров аренды — 91,5%. С учетом практически заполненного ТРЦ Retroville в конце первого полугодия вакантность украинских ТРЦ составила 10,7%.
В кризисный период достаточно сложно поддерживать интерес со стороны посетителей и влиять на посещаемость объекта, который полностью заполнен арендаторами. Когда вакантность достигает 30%, наблюдается стремительное пике вниз. А это уже потери арендаторов и ухудшение показателей ТРЦ.
В начале марта 2020-го самые высокие арендные ставки в лучших ТЦ/ТРЦ Киева на площади форматом 100-200 кв. м были прошлогоднем уровне — $80/кв. м в месяц. Арендные ставки на главных торговых улицах составляли $83/кв. м в месяц.
Из положительного в этом году могу выделить значительный рост продаж весной после отмены карантина, обусловленный отложенным спросом. Товарообороты арендаторов выросли — это позволило генерировать кеш. Арендодатели сегодня более гибкие в согласовании условий сотрудничества.
Что касается уроков года, то украинский бизнес в этом плане удивить сложно. Из-за цикличности регулярных кризисов Украина имеет наработанный годами опыт по выходу из подобных ситуаций. Каждый менеджер, руководитель розничной сети или владелец ТРЦ, работающий на рынке более 10 лет, пережил уже минимум 3 потрясения.
Но при вводе тотального карантина последует полное затишье:
- При вводе строгих ограничительных мер арендаторы понесут убытки. Ряд фешн-операторов скорректирует свои планы по дальнейшему развитию.
- Сегментам общественного питания и развлечений будет очень сложно.
- Ряд операторов может не пережить очередной локдаун. Восстановление рынка сильно замедлится.
