Інновації на місці занепаду. Як в Україні освоюють закинуті промзони

Як сформувався тренд

Форсована індустріалізація 1920–1930-х та відновлення після Другої світової війни сформували потужний виробничий потенціал в радянських містах і селищах. На той час промзони були околицями населених пунктів, що оточували історичне ядро. Робітники, які мігрували до міст у пошуках роботи, селилися поблизу підприємств. Так заводські території опинилися між історичними кварталами в центрі та спальними районами.

Після розпаду Радянського Союзу чимало підприємств не змогли пристосуватися до вимог вільного ринку. Решта вже не потребувала стількох потужностей після оптимізації та автоматизації виробництва. Так величезні території випали із міського життя.

Дехто використовує метафору «іржавих поясів» за аналогією із регіоном у США, який не зміг адаптуватися до занепаду важкої промисловості. Також існує термін «браунфілд» (brownfield) — це ділянка, де розміщувалися або і зараз існують виробничі об’єкти.

Редевелопмент браунфілдів має низку ключових переваг:

• на території вже є необхідні інженерно-комунікаційні та дорожньо-транспортні мережі;
• використання дорогих земель поблизу центру створює нові можливості для містян та обмежує розростання населених пунктів;
• усунення негативних наслідків роботи заводів, зокрема забруднення; збереження зелених зон, де натомість вели б забудову.

Чимало європейських міст уже шукали нове використання колишнім заводам — від заміни житловою забудовою до реорганізації під культурні та інноваційні кластери. За кордоном повторне освоєння таких ділянок часто включають до довгострокових програм розвитку міст.

Генплан Києва до 2020 року (2001 рік) теж містив плани з реорганізації промислово-виробничих територій (приблизно 45%) під житлове будівництво, розвиток технопарків або інші функції. Водночас автори вірили, що промисловість буде рушієм розвитку міста.

2020 року укладачі нового проєкту Генплану визнали, що такий прогноз суперечив загальноєвропейським тенденціям розвитку, а браунфілди й досі неефективні. Створення у старих промзонах інноваційних структур для підприємців і стартаперів визначили пріоритетом. На жаль, цей Генплан досі залишається проєктом. Утім, схожі завдання зазначені в блоці промислового розвитку Стратегії розвитку Києва до 2025 року.

Що на практиці відбувається в Україні із колишніми радянськими підприємствами:

• деякі стоять пусткою;
• інші зносять і будують нові квартали (житлові або змішаного використання);
• продають або здають в оренду частинами під склади чи офіси;
• ревіталізують під поліфункціональні центри або майданчики для заходів.

Доля території залежить від багатьох чинників, зокрема регіональних особливостей та попиту в громаді на певні функції/послуги, бачення редевелопменту від інвестора та команди. Ревіталізаційні проєкти називають по-різному — від артзаводів та креативних кластерів до інноваційних парків або центрів. Розглянемо, як функціонують інноваційні території, на прикладі UNIT.City і «Промприлад.Реновація».

Як працюють інноваційні парки та центри

В українському законодавстві поняття «інноваційний парк» немає. Є технопарки, наукові та індустріальні парки. Останні визначають як території, в межах яких можуть працювати зокрема наукові та інформаційно-телекомунікаційні підприємства. На практиці, судячи з реєстру Мінекономіки, це переважно промислові локації. Технопарк — це юридична особа, що працює над наукомісткими розробками та впровадженням високих технологій. Їхній перелік закріплений у законі ще з 2000-х. Наукові парки — це переважно університетські середовища.

Що таке інноваційний парк (або інші види територій, де розвивають інновації), можна визначити так:

1. Це спеціально облаштована територія, де команда управлінців реалізує стратегію зі зростання інноваційної активності в регіоні.
2. Аудиторія — підприємці, кваліфіковані таланти, інвестори, науковці та новатори.
3. Мета — сталий розвиток громади, створення доданої вартості шляхом об’єднання ресурсів.

Часто їхня основа — технологічні компанії та R&D-центри, утім екосистему доповнюють дотичні бізнеси та надавачі послуг.

UNIT.City

• місто — Київ;
• запуск — 2017 рік;
• завершення будівництва — 2025 рік;
• у планах — 600 000 кв. м офісів та 340 000 кв. м житла на 25 га, понад 300 резидентів та орієнтовно 30 000 робочих місць;
• загальна сума інвестицій — $500 млн, вже інвестовано $180 млн;
• прогнозований строк окупності — 6-7 років.

Інноваційний парк UNIT.City почав роботу 2017 року на території Київського мотоциклетного заводу. Заснований 1945 року на базі бронетанкового заводу, той виробляв мотоцикли й експериментальні моделі техніки. В першій черзі UNIT.City були IT-академія, бізнес-кампус В8, івент-простір, кафе та спортхаб. Одним із перших резидентів став фаблаб FABRICATOR.

2018 року Київрада виділила 22,2 га землі в оренду під офісно-житлову забудову, і почалася масштабна трансформація. Для кампусу В8 ревіталізували один із корпусів заводу, але решта об’єктів не відповідала сучасним вимогам енергоефективності, тож більшість нерухомості будують з нуля. Про мотоциклетний завод нагадує димова труба, яка тепер артоб’єкт — «Маяк Інновацій».

Співінвесторами проєкту є інвестиційний холдинг UFuture, девелоперські компанії UDP i KAN та промислово-будівельна група «Ковальська». Кожна з компаній інвестує в будівництво певних об’єктів на території.

Сьогодні інноваційний парк має:

• п’ять бізнес-кампусів, де розміщені понад 100 компаній;
• чотири дослідницькі лабораторії (незабаром відкриють ще одну — 5G);
• три акселератори (зокрема виробничий);
• два інвестиційних фонди;
• бізнес-школу;
• простір для стартапів NEST;
• студію створення контенту;
• коворкінг;
• три івент-простори;
• кафе, майданчики, парковки, каршеринг тощо.

До 2025-го, окрім UNIT.Home та офісів, UNIT.City матиме кілька шкіл, університет та дитсадок. Решта інфраструктури — за попитом резидентів.

Серед резидентів UNIT.City — компанії, що працюють із ШІ та машинним навчанням, VR/AR, блокчейном, hardware-компанії. Головний критерій підбору — потенціал для підсилення екосистеми — участь у партнерствах, обмін досвідом, ресурсами тощо.

Інноваційний парк пропонує своїм резидентам сервіси та знижки від партнерів, медіапідтримку, менторство та нетворкінг, акселератори та програми підтримки інновацій тощо.

Торік UNIT.City запустили простір NEST, де стартапери безкоштовно навчаються за програмою університету Берклі. Команда UNIT.City називає це соціальним імпакт-проєктом, що покликаний якісно змінити рівень підготовки українських стартапів. Крім того, планують запустити велику ініціативу, пов’язану з громадськими організаціями.

«Промприлад.Реновація»

• місто — Івано-Франківськ;
• запуск — 2018 рік (пілотний поверх на 1800 кв. м);
• завершення ревіталізації — 2023 рік;
• у планах — 36 205 кв. м на 2 га (приблизно 10 000 кв. м — добудова, решта — збережена архітектура), понад 16 000 кв. м — офіси класів А і В; 3000–5000 робочих місць;
• загальна сума інвестицій — $30 млн, уже залучено понад $9 млн;
• понад 900 інвесторів станом на липень 2021 року, триває ІІІ раунд залучення інвестицій;
• прогнозований строк окупності — різний для кожного інвестора, з проєкту можна вийти на будь-якому етапі.

2015 року в Івано-Франківську відбулася школа урбаністичних досліджень CANаctions, ініційована платформою «Тепле Місто». Команда проєкту розробляла для міста урбан-конституцію, зокрема досліджувала постіндустріальні зони та можливості їхнього використання.

Колись на заводі у центрі Івано-Франківська виробляли різне — від газових лічильників і мікросхем до парасольок. З 90-х його розпродували частинами під офіси, житлову забудову, ТЦ тощо. Засновник архітектурної школи CANаctions Віктор Зотов запропонував переосмислити невикористану промислову зону керівникові платформи «Тепле Місто» Юрію Филюку, який згодом став CEO «Промприлад.Реновація».

Усе почалося з досліджень та обговорень. Представники SRI International (Стенфордський інститут досліджень, — Авт.) виділили сектори економіки, які можна активізувати в регіоні. Для себе проєкт обрав чотири — нову економіку, сучасне мистецтво, неформальну освіту та урбаністику. Також SRI допомогли з дизайном екосистеми та основою бізнес-моделі. Саме вони пояснили: те, що франківці задумали, називається імпакт-інвестуванням і є новим світовим трендом.

За словами Юрія Филюка, імпакт-інвестиції вирішують два завдання підприємств нового типу:

1. бути самодостатніми та економічно ефективними;
2. шукати вирішення соціальних чи екологічних проблем і не створювати нових.

«Нам пояснили, що ми є цікавим майданчиком для тестування, бо прийшли до цієї моделі від потреби, а не через аналіз теорій. До того ж, працюємо на високотурбулентному ринку, де доводиться мислити короткостроковою перспективою», — згадує Филюк.

Інвестувати у «Промприлад.Реновація» можуть і фізичні, і юридичні особи. CEO проєкту пояснює, чому обрали краудінвестинг: «По-перше, в українських реаліях персональні цілі інвестора часто переважають над суспільними інтересами. Ми ж прагнули грамотно розподілити управління, щоби система була стійкою. По-друге, така модель сформувала  „армію“ прихильників, інтегрованих у проєкт на різних рівнях. Це дає й потужну енергетику для розвитку, і додатковий захист».

Нерухомістю володіє ТОВ «Промприлад.Холдинг». 70% активу належить інвесторам через корпоративний інвестиційний фонд. Дрібні внески від приватних осіб залучають через ТОВ «Промприлад.Інвест», більші — через купівлю акцій КІФ. 30% активу володіє БО «Благодійний фонд “Промприлад”» під управлінням консорціуму стратегічних партнерів проєкту: «Тепле Місто», «Інша Освіта», Beetroot Academy, «Pact Україна» та LvBS. Вона реінвестує кошти в об’єкт або виділяє гранти на мистецькі, соціальні ініціативи, підтримку малого та середнього бізнесу.

Юрій Филюк каже, що команда перевіряє бекграунд кожного потенційного інвестора — ділову репутацію та походження капіталів. «Сірі зони» обговорюють на наглядовій раді. Серед резидентів теж хочуть бачити людей, орієнтованих на розвиток інновацій та розвиток суспільства.

2018 року команда запустила пілот для перевірки гіпотез на третьому поверсі одного з корпусів «Промприладу». 2019-го спільними зусиллями інвесторів проєкту викупили контрольний пакет акцій заводу та орендували землю в міста на 49 років. Станом на березень 2021 року реконструйовано понад 6000 кв. м, де вже працюють стартапи, бізнеси, урбаністи та митці. У планах — енергоощадне відновлення корпусів та розбудова інфраструктури. Виробництво продовжує діяти паралельно з поступовою релокацією потужностей.

До кінця 2023 року «Промприлад.Реновація» матиме офіси, інкубатори, акселератори, бізнес-школу, R&D лабораторії та великий мейкер-спейс, інші економічні та соціальні функції. З інфраструктури — хостел і готель, фермерський ринок, мистецький центр, івент-майданчики, дитячі розвиткові простори та спортивні локації.

Що обрати компаніям — інноваційний парк чи бізнес-центр

Домінік Піоте

«Інноваційний парк — це середовище, сприятливе для досліджень, експериментів, розвитку підприємництва. Тут є пристосовані технічні приміщення, які навряд чи забезпечить стандартний бізнес-центр. А в парку можна з нуля створити всю інфраструктуру під резидента, навіть побудувати окремий корпус, — наголошує СЕО UNIT.City Домінік Піоте. — Стартапери та бізнесмени, які обирають інноваційний парк, розуміють цінність екосистеми та використовують її можливості — якісні івенти, професійні зв’язки, навчальні програми та стажування. І до експерта чи інвестора вже не шість рукостискань — у правильно налаштованій екосистемі всі потрібні люди поруч».

CEO «Промприлад.Реновація» Юрій Филюк каже: «У регіонах бізнес спочатку не бачить потенціалу в такому проєкті, як наш, — начебто ринок недостатньо розвинений. Але ті, хто наважуються, створюють безконкурентну пропозицію. Адже офісів такого класу будівництва в багатьох містах немає, а попит росте».

Филюк переконаний: як мінімум у кожному обласному центрі України може бути свій «Промприлад» замість спустілого заводу.

Ця модель придатна до масштабування. Команда охоче ділиться досвідом зараз, а у майбутньому шукатиме професійні моделі підтримки — консалтинг, франчайзинг тощо.

Навіть пандемія не надто знизила попит. Василь Хмельницький у подкасті «Что вы творите?» розповідав, що UNIT.City втратив менше орендарів (до 10%), ніж інші бізнес-центри Києва, зокрема завдяки перевагам долучення до екосистеми. Юрій Филюк каже, що коворкінг «Промприладу» зараз завантажений на 110%. «IT-спеціалісти, яких перевели на віддалену роботу, орендують робочі місця у нас, бо це екосистема з енергетикою, в якій хочеться бути», — коментує він.

Відносини із владою

«Із закордонного досвіду можна було би перейняти практику надання резидентам інноваційних парків спеціального юридичного статусу та податкових преференцій, — розмірковує Домінік Піоте. — Ми ніколи сильно не розраховували на підтримку держави. Проте тісно співпрацюємо з державними інституціями, які впроваджують діджитал-трансформацію в країні. Також ми підтримуємо кампанію МЗС, яка показує світові можливості інноваційної України».

Юрій Филюк

Юрій Филюк акцентує на діалозі між бізнесом, громадянським суспільством і органами місцевого самоврядування, який в Івано-Франківську досить активний. Так, «Тепле Місто» залучена до розробки Стратегії розвитку міста. «Промприлад.Реновація» увійшов до урядового проєкту «Магніти України». На пілотному поверсі серед офісів бізнесів та ГО розмістився Офіс управління інвестиційної політики міськради.

«Ми вибудовували проєкт так, щоби мінімально залежати від центральної чи місцевої адміністрації. Але ми відкриті до взаємодії, бо наша мета — загальний розвиток міста, регіону, країни», — пояснює Филюк.

Вплив на місто

«Поява інноваційних парків у різних містах означає, що росте не тільки Київ — поступово розвивається вся країна. І тепер талановитим людям доступні ті ж самі можливості в рідних містах, — вважає Домінік Піоте. — Крім того, інфраструктура і стандарти інноваційних парків — зрозуміла точка входу в Україну для міжнародних компаній та іноземних інвесторів».

Піоте наводить приклади з практики UNIT.City:

1. За 4 роки вартість оренди та купівлі квартир навколо парку зросли на 30%. Оновилися мережі та комунікації, район став безпечнішим.
2.  У Харкові оновлюють дорогу з центру міста до студентського району, де працює місцевий UNIT.City.

Юрій Филюк каже, що ефект від роботи “Промприладу” в місті відчутний навіть у розпалі реконструкції: «Є відчуття, що почало щось змінюватися, що місто переходить із радянської траєкторії розвитку на сучасну, що з’явилася соціальна перспектива для талантів». Це відображено у рейтингах кращих міст для ведення бізнесу та роботи ІТ-компаній, де ІФ ставав лідером останнім часом.

Соціальна складова дуже важлива у діяльності «Промприлад.Реновація». 30% площі на пільгових умовах нададуть малоприбутковим чи неприбутковим, освітнім, мистецьким проєктам, інкубаторам, акселераторам, які необхідні для підтримки всієї екосистеми та розвитку громади в цілому.

Анастасія Боброва

Інтеграція інновацій у наявний міський контекст не завжди відбувається безболісно. Анастасія Боброва, аналітикиня Cedos і керівниця Українського урбаністичного форуму, каже, що поява інноваційних чи культурних зон замість заводів є класичним прикладом розриву у функції. «Це витіснення одного виду активності іншим, більш прибутковим, іноді без кардинальних змін будівлі або простору, — пояснює вона. — Витіснення також може бути символічним — наприклад, доступність комфортних публічних просторів лише резидентам за перепустками або зростання цін на оренду житла і комерційних приміщень у районі».

«Не варто критикувати власне заміну старої функції новою. Ключовий момент в іншому — поява інноваційних зон чи культурних кластерів на місці радянських заводів не завжди розв’язує проблеми, з якими стикаються колишні робітники. Резиденти інноваційних парків мають інший рівень доходу та стиль життя, ніж мешканці довколишніх районів. Якщо для останніх новий простір буде нецікавим, непотрібним чи закритим, то можуть виникати конфлікти», — продовжує думку соціологиня Альона Ляшева.

Альона Ляшева

СЕО обох проєктів погоджуються, що інноваційні парки та центри не мають бути ізольованими від міста та його мешканців. «Ми намагаємося тримати баланс між створенням комфортних та безпечних умов для наших резидентів та відкритістю для киян. Події в UNIT.City доступні для відвідування, а територія — для прогулянок», — каже Домінік Піоте.

«Ми будуємо „Промприлад.Реновація“ як точку активізації громади. Це максимально відкрита екосистема, більшість функцій якої орієнтовані на зовнішнього користувача — жителів Івано-Франківська й не тільки», — каже Юрій Филюк.

Як вдало перетворити промзону на осередок інновацій?

1. Перед початком проєкту проаналізувати наявний міський контекст та економіку регіону та розібратися, які потреби громади та інших стейкхолдерів він зможе задовольнити. Врахувати інтереси інвесторів та потенційних користувачів і відвідувачів як у коротко-, так і у довгостроковій перспективі.
2. Вивчити історію місця та подумати, що можна та варто реконструювати, щоби зберегти характер місця та спільноти, а також тяглість економічних та соціальних процесів, пов’язавши історичну спадщину з інноваціями.
3. Поєднати у просторі різні функції та відкрити доступ усім — це скоротить маятникову міграцію, підвищить якість життя сусідніх кварталів та залучить більше користувачів, а отже і прибутку.
4. Залученість у процеси місцевої влади та мешканців допоможе збалансувати інтереси всіх сторін та зробити проєкт сталим та життєздатним.

Ілюстрації: Тетяна Костик

Реклама у Vector

Знайшли помилку? Виділіть її і натисніть Ctrl+Enter