Від метавсесвіту до метаквартири. Як PropTech став новим стандартом житлового ринку
Режим читання збільшує текст, прибирає все зайве зі сторінки та дає можливість зосередитися на матеріалі. Тут ви можете вимкнути його в будь-який момент.
На перший погляд, ринок нерухомості — це втілення консерватизму: цегла, бетон, документи, гроші. Однак розвиток ШІ вніс свої корективи навіть у таку сталу сферу, змусивши переглянути підходи до розбудови та інвестування у квадратні метри.
Завдяки інноваціям нині девелопмент схожий на створення нового сезону «Чорного дзеркала», де кожен квадратний метр насичений технологіями. AR/VR-програми дозволяють гуляти квартирою, не встаючи з дивана, а BIM-проєктування Building Information Modeling Цифрове представлення фізичних та функціональних характеристик будівлі. створює будинки наче в Sims, тільки в реальності. А ще є віртуальні тури, 3D-друк, інтеграція IoT, смартсистеми тощо. Такі технології в нерухомості називаються PropTech, і саме вони допомагають модернізувати індустрію.
Журналістка Vector розбиралася, як PropTech трансформує кожен етап життєвого циклу об’єктів, відкриваючи нові можливості для девелоперів, інвесторів та покупців.
Що таке PropTech
PropTech (Property Technology) — це симбіоз традиційного ринку нерухомості з передовими IT-рішеннями. Ця галузь охоплює широкий спектр технологій та цифрових платформ, які автоматизують усі процеси: від проєктування та будівництва до продажу й управління нерухомістю.
Простіше кажучи, це «розумні» цифрові інструменти, здатні спроєктувати майбутнє житло людини, поки вона снідає (у ньому ж).
Коротка історія PropTech
Хоча багато досягнень у PropTech є новими, сама концепція виникла в 1980-х роках, коли компанії з нерухомості почали інвестувати в персональні комп’ютери та програмне забезпечення, зокрема Microsoft Excel.
Між 2000 і 2010 роками бум дот-комів перевів оголошення про житло в онлайн, а поширення швидкісного інтернету сприяло диджиталізації послуг. Це стало основою для нових бізнес-моделей, які змінили традиційні підходи до продажу нерухомості.
Відтоді PropTech продовжує стрімко розвиватися: за 8 років, з 2012 до 2020, інвестиції в цю галузь перевищили $43 млрд. А вже за кілька років глобальний ринок PropTech сягнув $23,3 млрд лише протягом 2023 року. За прогнозами експертів, ця цифра підвищуватиметься в середньому на 11,9% щороку до 2032-го.
Як PropTech змінює фундамент ринку нерухомості
Сьогодні PropTech-рішення стають каталізатором змін всього сектору. Вони не лише спрощують процес купівлі-продажу, але й відкривають нові можливості для інвестицій, аналізу ринку та управління нерухомістю. Зокрема, серед головних переваг впровадження PropTech є вдосконалення робочих процесів, розширене керування даними й персоналізоване налаштування продуктів і послуг.
По-перше, PropTech-стартапи зараз в близькому полі зору інвесторів. Такі гіганти як Opendoor, що використовує AI для оцінки нерухомості, чи Zillow з їхніми 3D-турами житла, вже стали «єдинорогами». А ще є Matterport, який створює цифрові двійники будівель, чи Pacaso, що дозволяє купувати частку в елітній нерухомості.
По-друге, — ефективність. Наприклад, інтегровані BIM-технології дають змогу скоротити час на 50% і зменшити витрати на 52,3% на будівництво завдяки точному плануванню. А smart home-системи можуть знизити споживання енергії на 30%. Таке покращення не тільки суттєво зменшує витрати на комунальні послуги, а є ключовим кроком до створення енергоефективних будинків, особливо в умовах нестабільної енергосистеми.
Зрештою, PropTech — це про клієнтоорієнтований підхід. Сучасний покупець хоче придбати не просто квадратні метри, а й «розумний» простір, який можна налаштувати під себе одним, максимум двома, кліками у смартфоні. І тут на допомогу приходять IoT-рішення та VR/AR-застосунки для візуалізації інтер’єру, якими користуються EyeSpy360, Front Door, Matterport та інші.
Що з PropTech в Україні
Зрозуміло, що саме глобальні тренди визначають напрями розвитку PropTech галузі. Втім, український ринок, попри війну, успішно адаптує її технології до місцевих потреб та особливостей.
Одним з яскравих прикладів локальних PropTech-рішень є український сервіс GeoDesign. Ця платформа використовує відкриті дані для аналізу земельних ділянок та проєктування будівель. Сервіс пропонує бізнесу швидко обирати найкращі місця для розвитку. Буквально за кілька кліків можна отримати інформацію про населення, пішохідний та автомобільний трафік, планувальні обмеження забудови та навіть рекомендовані зони відкриття нових точок.
Для використання ШІ-функцій необхідно оплатити пакет послуг та завантажити файл з фінансовими результатами наявних філій у форматі EXCEL або CSV. На безплатній основі можна використовувати лише обмежену кількість опцій карт.
На американському ринку також активно працює український стартап NewHomesMate, який використовує кілька ключових PropTech-технологій для адаптації до потреб мілленіалів. Стартап реалізує інтеграцію з соціальними мережами для залучення молодшої аудиторії, а аналіз великих даних дозволяє прогнозувати ринкові тенденції та оптимізувати ціноутворення. Також NewHomesMate впроваджує віртуальні тури, що дозволяє потенційним покупцям оглядати новобудови з будь-якої точки світу.
Для перегляду 3D-відеотурів потрібно реєструватися з американським номером телефону.
Загалом віртуальні тури та віддалені огляди об’єктів стали нормою й для українського ринку нерухомості. Один із провідних українських маркетплейсів DIM.RIA активно впроваджує PropTech-рішення в свою діяльність. Віталій Поберезький, керівник розвитку продуктів DIM.RIA, пояснює їхню популярність так:
«Віртуальні тури роблять пошук житла швидшим та зручнішим. 3D-тур більш реалістично передає особливості житла і дає ефект присутності на відміну від фото: людина може просторово осягнути планування квартири, розташування меблів, побачити, яким буде вигляд з вікна з певних точок тощо».
Завдяки таким віртуальним турам потенційні клієнти можуть отримати перевірену інформацію про об’єкт нерухомості та уникнути ефекту «кота в мішку», переконавшись, що житло справді відповідає опису та фото. Це суттєво оптимізує процес дистанційного пошуку квартири, особливо коли немає можливості провести фізичний огляд об’єкта. Зі свого боку, власники, які додали функцію віртуального туру 360°, отримують більше переглядів своєї пропозиції, що прискорює продаж або оренду та допомагає швидше знайти покупця чи орендаря.
Крім того, DIM.RIA впровадив систему оцінки вартості нерухомості на основі ШІ. Алгоритм аналізує параметри об’єкта та схожі оголошення, визначаючи середню ринкову ціну. «Такий інструмент підходить для потенційних покупців, які хочуть дізнатися вартість конкретного типу житла у певному районі», — додає Поберезький.
«Дані — нова нафта», — саме так онлайн-сервіс із нерухомості ЛУН охарактеризував впровадження ШІ у сферу нерухомості, каже Денис Суділковський, бренд та бізнес директор ЛУН.
Наголошує, що найскладніше в процесі інтеграції ШІ — забезпечити доступ до актуальних даних та можливість «згодовувати» йому актуальні дані. «Ми застосовуємо ШІ навіть на етапі збору інформації. Як агрегатор ЛУН аналізує дані з багатьох джерел, включно з власним сайтом. Важливо розуміти, що жоден ресурс окремо не може надати повну картину ринку — це завжди лише фрагмент загальної інформації. Основний виклик, з яким ми стикаємося, — виявлення та усунення дублів оголошень»,— розповідає Денис Суділковський.
Для розв’язання цієї проблеми компанія розробила AI Grouper — власну технологію, яка оцінює фотографії та опис об’єкта, щоб чітко виокремлювати дублі. Вона може навіть знаходити та «склеювати» квартири, сфотографовані різними людьми в різний час. Щодня AI Grouper виконує роботу, яка б потребувала зусиль сотень людей, якби це робилось вручну. Це дозволяє значно підвищити якість та точність наших даних.
До того ж у ЛУН інтегрували інструменти щотижневого, а подекуди й щоденного моніторингу стану ринку. Нині вони відстежують кількість об’єктів, що будуються в Україні, динаміку будівництва, кількість об’єктів на продаж та в оренді за кожним регіоном, а також оцінкою інтересу та попитом від орендарів та покупців. Така оптимізація допомагає зрозуміти загальну картину ринку нерухомості, яка є індикатором стану економіки.
PropTech vs. рієлтори: хто кого
Тим часом рієлтори поки що обережно ставляться до PropTech-рішень. Олексій Гнучіх, експерт у сфері нерухомості, зазначає: «Я не бачу загрози в ШІ для роботи рієлтора. Рієлтор надає посередницькі послуги, пов’язуючи людей, яким потрібно провести операції з нерухомістю».
Справді, хоч ШІ навчився оцінювати вартість об’єктів на основі доступних даних, ці оцінки можуть мати похибку. За словами експерта, фактичну ринкову вартість знають лише рієлтори, які враховують такі нюанси, як меблювання, точне розташування, особливості поверховості чи навіть вплив сусідів на вартість.
Щодо автоматизації процесів, Гнучіх додає: «На первинному ринку нерухомості ШІ може бути кориснішим, автоматизуючи приймання заявок та формування пропозицій для однотипних об’єктів від одного забудовника». Проте на вторинному ринку, де кожен об’єкт унікальний, роль рієлтора залишається ключовою.
Перспектива
На глобальній арені PropTech уже давно вийшов за межі футуристичних концепцій, ставши мастхев- інструментарієм для провідних девелоперів та маркетплейсів в індустрії нерухомості.
Однак майбутнє PropTech в Україні має не менш цікавий вигляд. Експерти галузі передбачають такі тренди розвитку:
- Посилення уваги до захисту персональних даних та верифікації учасників угод.
- Зростання попиту на «розумні будинки», де автоматизовані системи контролюють енерговикористання, безпеку тощо.
- Ширше застосування ШІ для прогнозування цін та персоналізованого підбору житла (наприклад, алгоритми на основі попередніх дій чи вподобань на маркетплейсах).
- Розвиток онлайн-платформ для операцій з нерухомістю, які дозволяють здійснювати повний цикл угоди дистанційно (цифрові інструменти для перевірки прав власності, електронний підпис та нотаріальні послуги онлайн).
- Популяризація віртуальних турів із подальшим використанням VR/AR-технологій (наприклад, для створення відеопрезентацій об’єктів на основі наданих фотографій).
- Диджиталізація процесу вибору нерухомості (від купівлі та меблювання житла до подорожей вулицями цифрових двійників міст, лежачи на дивані з телефоном у руці).
Більше про це
Магія аналітики для ритейлу. Як перетворити дані на конкурентну перевагу
Будь-яку статтю можна зберегти в закладки на сайті, щоб прочитати її пізніше.
Партнерські матеріали
