Якщо для вас фраза «купити собі квартиру» — це оплатити фільм «Квартира» десь на стримінгу, не хвилюйтеся, з вами 16% українців, які також орендують житло. Це не означає, що решта має власне, хтось же може досі жити з батьками.
Ми вирішили розібратися, чому наші батьки заробляли завжди менше за нас, але мають власне житло. А ще, скільки коштують квартири в різних регіонах, скільки років можна чекати, якщо вкластися у забудову та які ціни на житло будуть у 2026 році.
Чому наші батьки мають житло, а ми ні
Чому ми збираємо кошти на житло половину свого життя, а покоління наших батьків чи бабусь-дідусів завжди було при квартирах? Річ у тім, що при радянському союзі видавали житло через державну програму розподілу. Та це не було роздавання шикарних квартир кожному охочому, бо ця програма мала безліч «але».
Квартиру могли отримати родини, в яких на одну людину припадало менше визначеної норми житлової площі — 4,5 квадратні метри. Житло надавали працівникам підприємств, молодим сім’ям, учасникам війни, людям з інвалідністю і тим, хто потребував покращення умов.
Для того щоб отримати нову квартиру, потрібно було стати в чергу, а вона могла тягнутися і 15-20 років.
При союзі таке житло не було приватною власністю, його давала у користування держава. І могла його ж і відібрати за потреби (або за бажання). Розподіл квартир суворо контролювався державою, житло надавали за визначеними нормами, залежно від кількості членів сім’ї, черговості, соціального статусу.
Щодо якості квартир, вона була різною, залежно від типу будинку. Найгіршими вважали «готельки» — дуже маленькі житлові приміщення з мінімальними зручностями, орієнтовані на тимчасове проживання робітників. Більш поширеними були так звані «хрущовки» — п’ятиповерхові будинки з невеликими квартирами і скромними умовами. Кращі за якістю були «сталінки» з більшими кімнатами і високими стелями. Приватні будинки чи квартири вищої якості були винятком. Підозрюємо, що для «своїх».
Таким чином, умови отримання житла в СРСР були безплатними у плані вартості за квартиру, але з довгими чергами і обмеженою житловою площею, а якість квартир залежала від типу будинку та часу побудови.
Після проголошення незалежності України у 1991 році почалася масова приватизація раніше державного житла, яке отримували у радянські часи. У 1992 році Верховна Рада України ухвалила закон про приватизацію житла, що дозволило мешканцям квартир, які раніше перебували у державній або колективній власності, оформити їх на себе. Після цього власники мали право продавати, дарувати чи передавати житло у спадщину — держава вже не контролювала ці процеси.
Чи реально купити квартиру з середньою зарплатою
Придбати житло зараз — досить непросто, зважаючи на його ціни. Тому багато українців його орендують — близько 16%. Причому цей показник вищий у великих містах (до 24%) та серед молоді (до 25%). Особливо висока частка орендарів серед внутрішньо переміщених осіб, для них це найпоширеніша форма житла.
Але якщо все ж хочеться мати власне житло, скільки потрібно зібрати коштів? Розберімося в цінах на квартири у різних містах. Ми проглянули сайти, на яких представлені квартири на продаж і трішки порахували.
Київ
- На вторинному ринку ціна за квадратний метр становить близько $1560–1610, а у центральних районах — до $2450/м².
- На первинному ринку (новобудови) середня ціна близько $1320–1407/м².
Львів
- У новобудовах середня ціна становить близько $1330/м², що трохи вище за Київ.
- На вторинному ринку ціни приблизно $1488/м².
Інші регіони
- У західних та центральних областях ціни на новобудови в межах $1150–1330/м².
- У прифронтових регіонах, наприклад, Харків, ціни значно нижчі: новобудови близько $670/м², а вторинне житло — близько $747/м².
- У менших містах і селищах на вторинному ринку ціна коливається близько $800–850/м².
Для порівняння, до початку повномасштабної війни (наприкінці 2021-го) ціни за квадратний метр у великих містах коливалися від $750 до $1300 за тогочасним курсом.
Уявімо, що у вас середня зарплата — 23 000 грн ($550) і ви хочете купити однокімнатну квартиру в Києві за $60 000 (це приблизно 45 м²). Порахуймо, скільки часу потрібно збирати кошти, щоб мати повну суму на житло, якщо не їсти і відкладати всю зарплату.
$60 000 поділити на $550 дорівнює 109 місяців. Це близько дев’яти років.
За реальних умов (витрати на житло, харчування, транспорт тощо) термін накопичення буде значно довшим — 15-20 років.
ЖК для заможних — чи популярні вони зараз
Але не всі ж збирають на житло десятками років. Для когось будуються ЖК преміумкласу, наприклад, Avalon UP у Львові, Lion Hills Villas чи КМ Озерний у Києві, Cuvee Village в Одесі. Де котеджі коштують від дев’яти млн гривень, а однокімнатні квартири — від трьох.
Проте цікаво, чи популярні вони в умовах війни та економічної нестабільності в країні.
Денис Суділковський, бренд та бізнес-директор ЛУН зазначає, що попит на преміумклас наразі нижчий ніж до повномасштабного вторгнення. Це перш за все повʼязано з нижчою ліквідністю такого активу.
«Придбати це житло можна швидко, а ось продати швидко через безпекові ризики і тимчасовий стан ринку — важче. Наскільки менший попит залежить від кожного ЖК окремо», — каже Денис Суділковський.
Але комплекси преміумкласу знаходять своїх покупців навіть у поточному контексті. Керівник з розвитку продуктів DIM.RIA Віталій Поберезький розповідає, що серед покупців із високим та стабільним доходом і тих, шукає не просто житло, а статус, комплексну інфраструктуру та унікальні опції такі комплекси мають стабільний попит.
«Однак вищі ціни, престижність і часто великі площі означають, що цей сегмент не продається так швидко, як бюджетне житло або комфорт-клас. Покупці у преміумсегменті зазвичай придивляються, планують, перевіряють якість і документи, через що процес ухвалення рішення займає більше часу», — зазначає Віталій.
Іпотеки й кредити — як купити квартиру не за повну суму
Звісно, є й інші способи купівлі житла, крім внесення відразу повної суми. Це іпотеки, кредити й програми від держави.
Що потрібно, щоб взяти іпотеку на житло в Україні:
- наявність українського громадянства;
- вік від 18 до 70 років;
- відповідність площі житла нормам (52,5 м² на одну особу + 21 м² на кожного наступного члена сім’ї);
- стабільний дохід;
- відсутність житла в зоні бойових дій чи на тимчасово окупованих територіях.
Програма «єОселя» (державна програма пільгового іпотечного кредитування для всіх українців, які потребують житла) надає пільгові ставки 3% або 7% річних, залежно від категорії позичальника. І вимагає обов’язкове страхування нерухомості, сплату першого внеску та супутніх витрат, наприклад, нотаріальне оформлення.
Мінімальна сума кредиту за програмою — 100 000 грн, максимальна — до 5 млн грн. Кредит за програмою можливий як на первинний ринок (новобудови), так і на вторинний. Мінімальний початковий внесок 20% та 10% для молоді.
Попит на іпотечну програму «єОселя» може свідчити про те, що значна частина українців, які купують житло, не оплачують його повну вартість одразу, вважає Віталій Поберезький. Цей підхід співрозмовник пояснює кількома причинами: від обмеженості власних коштів до бажання розподілити фінансове навантаження у часі.
Кредити на житло в українських банках поза програмою «єОселя» доступні, але за вищими ставками і з більш жорсткими вимогами. Вони підходять для клієнтів із стабільним доходом та доброю кредитною історією.
Процентні ставки на житлові кредити в основному перебувають у діапазоні від 14% до 20% річних, залежно від банку, кредитної історії позичальника та терміну кредиту. Термін кредитування — від 5 до 20 років, а перший внесок зазвичай від 20-30% вартості житла.
Валюта у кредитуваннях від банків — здебільшого гривня, рідше долар чи євро. Також умовою є застава нерухомості або іншого майна, іноді потрібні поручителі.
Денис Суділковський зазначає, що повна сума — найпопулярніший спосіб придбання житла в Україні. За відсутності іпотечного ринку (крім «єОселі», котрої недостатньо з погляду Дениса), заробити та зібрати всю суму — це чи не єдиний шлях придбання житла.
Що вигідніше — купити готову квартиру чи вкластися у будівництво
Ціни на житло на старті будівництва нижчі, ніж готових квартир. І якщо ви плануєте інвестувати у новобудову, то після здавання в експлуатацію ЖК зможете мати прибуток. Проте є і ризики: затримка будівництва або заморожування проєкту, що особливо актуально в умовах війни.
Точна офіційна статистика, яка б охоплювала всі проблемні об’єкти, відсутня через нестабільність ринку і складність ведення обліку у зоні бойових дій. Але ми можемо побачити або почути від знайомих, про те, як зупиняється будівництво. Причинами такого стану є економічні труднощі, війна та затримки у фінансуванні.
То чи варто інвестувати у забудову, чи краще придбати готове житло?
У 2026 році вибір між готовою квартирою з ремонтом та інвестицією в новобудову залежатиме насамперед від цілей покупця та регіону.
У віддалених від лінії фронту областях будівництво нового житла активно ведеться, а подекуди навіть зростає, проте й вартість житла при цьому зростає. Тому треба зважувати такі фактори як ціна, швидкість будівництва та місце.
Якщо йдеться про купівлю житла для проживання, то варіант з готовою квартирою часто виглядає оптимальнішим. Оскільки в такому разі покупцям не потрібно очікувати на завершення будівництва та витрачати додатковий час на ремонт.
Для тих, хто розглядає купівлю як інвестицію або готовий почекати, новобудова на ранніх етапах може бути привабливим варіантом: за умови надійного забудовника та прозорої документації.
У середньому з моменту початку будівництва до введення будинку в експлуатацію минає від 2-х до 3-х років, залежно від регіону, класу житла та швидкості робіт забудовника. У великих містах цей термін часто коротший завдяки вищим темпам будівництва, тоді як у прифронтових або менш інвестиційно привабливих областях — довший.
Серед основних переваг новобудови — можливість вибрати планування, якість інженерних систем і потенційне зростання вартості після введення в експлуатацію. Натомість покупці готового житла уникають ризиків, пов’язаних із затримками будівництва та додатковими витратами на ремонт.
У підсумку, 2026 рік не стане роком різкого переважання одного варіанту над іншим. Попит на новобудови й вторинку зростатиме паралельно, але вибір уже готового та перевіреного об’єкта залишається більш безпечним та прогнозованим рішенням.
Сьогодні покупець житла хоч і раціоналізує свою покупку, але багато в чому мислить емоційно. Основна емоційна вимога — жити тут і зараз, тому це тягне рішення в сторону вже готового житла з ремонтом. Але друга частина рішення — обмеження в бюджеті, тягнуть в бік житла без ремонту.
От і виходить, що людина хоче поєднати непоєднане — отримати прийнятне для життя житло дешевше і швидше, і вибирає максимально субʼєктивно.
Чи подорожчає житло наступного року
Це цілком реальний сценарій, якщо врахувати кілька факторів. Наприклад, зростає собівартість будівництва, адже дорожчають матеріали, енергоносії, не вистачає спеціалістів.
Попит на якісне житло залишається стабільно високим, особливо у великих містах і відносно безпечних регіонах. А кількість нових будівельних проєктів скорочується, через що можливий дефіцит житла на первинному ринку.
У Києві експерти прогнозують зростання цін на новобудови на 8–12%, а загалом по країні — близько 10-20% на первинному ринку і 5-12% на вторинному.
Проте можемо сподіватися й на оптимістичний сценарій — нашу перемогу, припинення обстрілів та стабілізацію економіки. А це точно сприяє інвестиційній активності.