«Акции могут обрушиться, а недвижимость никуда не денется». Это люди, вложившиеся в коммерческую недвижимость

Кирилл Нечепоренко, профессиональный риелтор, имеет в управлении более 1000 м² недвижимости. Прошлым летом купил помещение в Днепровском районе.

Однажды я прочитал книгу Роберта Кийосаки «Богатый папа, бедный папа» и понял, что хочу заняться инвестированием и получать пассивный доход. Куда вкладываться — для меня было очевидно, ведь я профессионально занимаюсь недвижимостью уже 10 лет. Считаю, что это самый выгодный и менее рискованный способ инвестирования. Акции компании могут обвалиться, проценты по депозитам примерно равны инфляции, а недвижимость никуда не денется. Поэтому оставалось только понять, что именно покупать: коммерческую или жилую недвижимость, в Украине или за границей.

Прошлым летом я купил помещение в Днепровском районе за $40 000. Натолкнулся на него случайно в процессе работы и понял, что это джекпот. Для обычных покупателей эта недвижимость ничем не примечательна, поэтому продавалась недорого. Сейчас я юридически меняю назначение здания и планирую вложить в ремонт еще $30 000: сломаю фасадную стену и сделаю ее стеклянной, приведу в порядок все внутри. На выходе планирую получить помещение стоимостью в $150 000–200 000. Ожидал, что в сентябре завершу все процессы, но юридическое оформление затянулось, поэтому новый дедлайн — март.

Я еще не определился, что буду делать: сдавать в аренду или продам это помещение. Рассчитываю, что его можно будет сдать в аренду как минимум за $2000 в месяц, но начинаю с ценника в $4000. Если удастся сдать максимальную цену, то инвестиция окупится за 17–18 месяцев, и продавать его нет смысла, «такая корова самому нужна». Если стоимость аренды будет минимальной — $2000, помещение окупится за 35 месяцев. Это тоже неплохо, но я еще подумаю, не стоит ли продать помещение и купить какое-то аналогичное, чтобы снова его перепланировать.

Что выгоднее покупать

В среднем окупаемость жилой площади — 12–15 лет, коммерческой — от 5 до 15 лет. Зависит от того, какой объект, где вы купите, и что будете с ним делать. Можно недорого купить помещение на Борщаговке, которое никому не интересно, сделать из него конфетку и окупить за 4–6 лет. Но этот вариант подходит для тех, кто разбирается в недвижимости и может переформатировать помещение условного «сарая» в привлекательный магазин. А можно недорого купить недвижимость на Крещатике. Она будет окупаться где-то 17 лет, но риски минимальны, потому что такое помещение всегда будет иметь спрос.

Если нет времени на перепланировку и не разбираетесь в этом — лучше пойти простым путем и купить очевидно хорошую недвижимость, например магазин на улице Льва Толстого или Большой Васильковской, или помещение на первом этаже новостройки в развитом ЖК. Такие объекты всегда ликвидны и понятны, на них большой спрос и хорошая цена. Молниеносно быстро они не окупятся, но это понятная инвестиция, на перепланировку которой не нужно будет тратить время.

Если вы приобретете коммерческое помещение в районе RYBALSKY, менеджеры услуги Saga Rent помогут сдать его в аренду и получать пассивный доход. У части недвижимости в домах уже есть потенциальные арендаторы. Итак, если вы только рассматриваете RYBALSKY для инвестиций, вам помогут подобрать вариант с уже готовым бизнесом и понятной доходностью.

Самый простой вариант — покупать недвижимость с большим арендатором, который уже подписал договор на 10 лет. Обычно так поступают известные бренды — например, сети спортзалов, у аптек или супермаркетов. Они делают ремонт под себя, подписывают длительный контракт. И, так и инвестор получает только 8% годовых, но надежно и без затрат времени. Впрочем, даже эти 8% будут выгодны против депозита. Потому что долларовый депозит — это 3% годовых, из которых придется заплатить еще 20% налогов.

Если покупаешь дешевое, но перспективное помещение, нужно иметь проверенную бригаду ремонтников и не соглашаться на предложения прорабов. Ведь строители всегда предлагают сделать ремонт «по-богатому», но тогда он получится дорогим, и такая инвестиция потеряет смысл.

Сколько можно заработать

Если говорить об инвестировании в коммерческую недвижимость для продажи — очень многое зависит от дальнейшего развития инфраструктуры вокруг этого объекта. Если инфраструктура только развивается, то цена может вырасти в разы.

К примеру, в прошлом году моя компания не успела купить коммерческий объект в Киеве за $3,45 млн, а сейчас его продали уже за $9 млн. Буквально за год он подорожал втрое!

В 2015 году квадратный метр в бизнес-центре на Лыбедской стоил $760, но минимальный лот был от 250 м². У меня таких денег не было, но я предлагал знакомым инвесторам вложиться в этот объект. Они относились скептически, а уже через год мы продавали помещение по $1400 за м². Дело в том, что вокруг торгового центра было построено несколько новых ЖК и еще один ТРЦ, и это место стало привлекать людей. Следовательно, чтобы выгодно вкладываться, нужно видеть перспективы.

Грамотная перепланировка также творит чудеса. Однажды я много лет ездил мимо ничем не примечательного здания. Моя компания ее арендовала, заменила окна и сделала ремонт. Себестоимость здания была $300 за метр, мы вложили еще $200 в ремонт, и теперь она оценивается в $1000–1300.

Вариант для тех, у кого есть деньги, но нет желания заморачиваться — покупать коммерческую недвижимость у больших ЖК качественных застройщиков. Там обычно все продумано до вас, стоимость выше, и на такую недвижимость велик спрос. Окупность коммерческой недвижимости в таких ЖК обычно не более 10 лет, и стоимость таких помещений со временем не девальвируется, а растет. На территории таких ЖК есть своя инфраструктура и свой внутренний рынок. Это места, где коммерческая недвижимость и сегодня и завтра будет цениться.

Я не рассматриваю новостройки для инвестирования, потому что у меня нет таких средств и умею приводить в порядок полуразрушенные дешевые помещения, чтобы продать их дороже. Но если бы я рассматривал, объекты Saga Development были бы среди фаворитов. Мне нравится репутация компании, у нее есть вкус, хорошие локации, а еще Sag выполняет обещанное.

Что нужно учесть инвестору, который вкладывается в коммерческую недвижимость:

1. Юридическая составляющая. Чем «чище» документы, тем меньше рисков. Поэтому перед каждой покупкой подключайте проверенного юриста.
2. Как будет развиваться окружающая инфраструктура. Даже помещение в отдаленном районе может иметь большие перспективы, если рядом строится большой ЖК или ТРЦ, ветка метро или объездная дорога.
3. Как можно изменить помещение, чтобы оно стало более дорогим. К примеру, можно ли увеличить площадь или сделать стеклянный фасад к полу вместо окна. Только благодаря этому объект может стать дороже на 20%.
4. Что можно сделать, чтобы помещение выглядело более привлекательно. Многие потенциальные арендаторы больше заинтересуются недвижимостью с отделанными стенами, плиткой и минимальным ремонтом, чем голым бетоном. Они ведь понимают, что даже минимальная работа с полом и потолком — это долго и сложно. Такие арендаторы готовы заплатить больше, если эта работа уже проделана.
5. Какой бонус вы можете предложить арендатору? Например, если у вас есть проверенные строители, которых сможете посоветовать в случае заключения договора на аренду — это будет существенным бонусом. Ведь поиск качественных рабочих — настоящая проблема.

Юлия Башлакова, предпринимательница, соосновательница Soul* Lab. Купила недвижимость в жилом районе RYBALSKY для своего проекта:

Выбирала недвижимость два года

Я купила недвижимость под собственный проект — простор для обучения, развития и общения взрослых. Идея возникла несколько лет назад, я долго искала помещение, отвечающее моим многочисленным требованиям. Важным было и субъективное внутреннее чувство, что это мое место, моя среда.

Это не единственная моя инвестиция и не единственный проект. Мы с партнерами развиваем Soul* Lab — софт по комплексному психодиагностическому тестированию уникальных особенностей личности для подбора и адаптации сотрудников любого уровня. IT-продукт будет сопровождаться обучением, и программа, которую мы назвали «Человековедение», требует создания особого физического пространства. Возможность соединить несколько направлений деятельности в одной реализации, усилить одно другим — очень вдохновляет, оптимизирует ресурсы вовлеченности, внимания и времени.

Помещение мне нужно было для себя надолго, а не для пассивного заработка, поэтому я подошла к выбору очень серьезно. Формировала концепцию через ценностный подход по методике Placer: содержание места и его маркетинг. Изучала интересные проекты в других странах, анализировала составляющие их успеваемости и привлекательности для целевой аудитории. В процессе поиска часто слышала, что под мое задание в Киеве нет доступных для покупки (не аренды) локаций.

Что искала? Кластер, в котором есть динамика и наполнение разными активностями и темпом. В нем должна была быть эстетика, инновационность — в частности в архитектуре. Важной была среднеэтажная застройка и близость к природе (реке или озеру). Хотела видеть рядом бульварные зоны и развивающуюся инфраструктуру. Также важны сроки строительства и его качество.

Поначалу я изучила большой пул объектов недвижимости, коммерческие и жилые помещения. Затем — отдельные компактные здания, но там часто есть вопросы насчет оформления земли, документов и плохого состояния самих объектов.

Например, Рейтарская динамично меняется, это одна из моих любимых улиц в Киеве. Но в историческом центре проблема с паркингом и соседними помещениями. Там целое дело реконструировать исторический объект — и никогда не знаешь, с чем столкнешься в процессе юридического оформления. Мне нравится, как развивается Арсенальная, но там объекты преимущественно сдаются в аренду, а я хотела именно купить помещение.

Я изучила все объекты Saga и наконец выбрала комплекс RYBALSKY. Это не было эмоциональным решением: перед покупкой я консультировалась с девелоперами, риелторами, маркетологами и людьми с проектным опытом в сфере образования. Считала экономику проекта и инвестиции. Наконец остановилась на двухуровневом помещении с отдельным входом и видом на канал.

Кроме собственного проекта, планирую сдавать помещение внутри пространства в аренду. Там смогут проходить образовательные проекты и ивенты, близкие по ценностям и органично вписывающиеся в формат пространства.

Что бы я посоветовала людям, желающим купить коммерческую недвижимость:

1. Определитесь, что вы хотите с ней делать. Кто-то выбирает небольшие квартиры, ремонтирует и сдает в аренду — это также рабочий вариант, при правильном сочетании метража, дизайна и выбора ЖК с соответствующей инфраструктурой. Кто-то вообще реанимирует промзоны и полуразрушенные здания и создает там креативные локации. Вариантов много.
2. Если приобретаете под свой проект — обращайте внимание на ценностный и стратегический подход застройщика. Совпадает ли он с вашим, насколько отвечает тенденциям развития города и потребностям его жителей.
3. Посмотрите на уже реализуемые объекты застройщика. Какое у них качество, соответствует ли результат обещаниям, как живут и развиваются объекты через определенное время.
4. Оцените перспективу развития объекта. Будет ли территория вокруг развиваться, будет ли повышаться стоимость квадратных метров или, наоборот, будет обесцениваться? Иногда атмосфера вокруг трансформируется благодаря людям, которые создают окружающую среду, и это работает как социальный магнит. В конце концов, это усиливает привлекательность уже имеющихся объектов недвижимости. К примеру, так развиваются район Золотых Ворот, Рейтарская и Арсенальная. Иногда среда меняется в сторону маргинальности, и это уже плохая история.
5. Если приобретаете помещение под свой проект — проанализируйте, кто ваши клиенты. Так вы поймете, понравится ли им приезжать в эту локацию, подходит ли помещение вашей идее и целевой аудитории.

Чтобы не ошибиться с местонахождением вашего ЦА, вы можете доверить поиск локации менеджеру Saga Rent. Он подробно изучит особенности вашей компании и в соответствии с ними предложит планировку, площадь и расположение в одном из домов, чтобы ваш бизнес был максимально доходным.

Словом, я отношусь к зданиям, районам и кварталам не как к статическим объектам, а как к меняющимся и гибким территориям, где пересекаются живые и неживые системы. И атмосфера которых может меняться как в хорошую, так и в плохую сторону. И все это нужно учитывать, когда выбираете помещение для инвестирования.

Реклама у Vector

Нашли ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter